蔡云：中国商业地产高质量发展前景 | 2023观点商业年会演讲

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本文为蔡云女士在2023观点商业年会“全体大会”上发表的演讲。

蔡云（中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长、研究员）：尊敬的各位同行、新老朋友、各位嘉宾，大家下午好！

很高兴每年一度的观点商业地产把我们聚集在一起，因为时间有限，我把一些观点简单跟大家汇报。

首先，经济发展质量变革、效率变革、动力变革是高质量发核心之一。高质量发展主要表现为六个方面：

- 增长的稳定性 - 发展的均衡性

- 动能的创新性 - 供给的丰富性

- 生态的永续性 - 社会的公平性

而商业地产高质量发展的核心是质量第一和效益优先。

供给的创新-商业地产通过结构优化、产业转型、供给体系完善、商品服务升级、使合效益提高

科技创新–科技驱动，通过大数据、人工智能、智慧城市等技术手段，提高商业地产的管理效率、服务质量和运营收益。

生态营造- 多元化、生态化布局使商业地产项目贯通不同类型的商业，实现线上线下、绿色低碳体系，实现节能降耗，满足消费者的需求

另外，中国商业地产市场发展现状表现为：

1、中国商业地产市场近年来呈现出快速增长的趋势；

2023年前三季度2023年第三季度全国开业购物中心项目104个，商业总体量993.45万平方米，其中包含购物中心100个，独立百货商场4个。存量改造项目多达13个，商业体量合计达146万平方米，占比超一成。同比2022年第三季度，数量、体量分别增长了13.04%、16.60%。

2、中国超大规模市场优势依旧存在，“商业+”模式，使综合体的商业价值与区域资源实现最优耦合；夜间经济、地摊经济、数字经济、首店经济等新消费场景将持续赋能，为商圈注入新活力；

3、我国消费市场正保持稳定恢复态势，市场活力正持续增强，零售、餐饮和娱乐行业的复苏表现突出社会消费品零售总额34.2万亿元，同比增长6.8%，商品零售30.5万亿元，同比增长5.5%全国餐饮收入37.1万亿元，同比上升18.7%

4、商业地产业态多样化，形成楼宇经济，对社会发展起到重要作用。

5、商业地产的功能多样化，以写字楼、产业园区、旅游地产、物流地产等多样化发展；

数据显示，2022年中国商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到43.0万亿元。随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工；预计2023年城市商业综合体带动的零售消费市场规模将突破48.8万亿元。

其次，当前我国商业地产市场存在以下几方面问题。

1、商业地产供需两端均表现不同程度的疲软；

全国商业营业用房销售面积、办公楼销售面积出现下降，重点城市主要商圈的租金也出现下跌，我国存在大量的商业存量资产；

2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达到4650万平米；

2、市场分布两级分化严重，结构不合理；

一二线城市商业地产会出现大量的空置率以及租金收益大幅度下滑现象；三、四、五线城市市场风险加大；

3、新兴市场崛起和传统管理水平滞后带来的危机；

传统百货的、购物中心的在开、关店潮登场退场；

4、经济下行对商办、园区、酒店服务业的巨大冲击；

5、资产价值减低、流动性降低，自身输血困难。

最后，商业地产高质量发展市场前景。

一、随着中国经济的发展和城市化进程的加速，商业地产市场的需求量不断增加；

消费者对商业地产的需求也愈发多样化和个性化，对商业地产市场提出了更高的要求

二、科技的不断发展和应用，商业地产新兴业态层出不穷，市场也将面临新的变革和机遇；

数字化、智能化等技术的广泛应用，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新，增强商业地产市场的竞争力。

实体商业的线上运营；多元化场景体验；多业态复合生态构建

三、城市更新也一直在推动商业地产市场的发展，通过稳定政策、加大投资力度等方式，为商业地产市场提供了良好的发展环境和支持；

城市政府对于城市更新的商业比重要求越来越高，整个更新面积中商业最高的比重甚至到达了50%。这就意味着一半以上都是商业，商业成了整个地块能否成功的最大关键。

四、公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，有助于盘活数万亿消费基础设施，有利于恢复和扩大消费。促进高质量发展商业地产。