改善需求释放 | 2023三季度北京房地产市场报告

三叶公园

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观点指数 改善人群需求释放，季末成交活跃  北京实施“认房不认贷”新政，支持居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭，将带来切实的利好。据观点指数监测，8月1日-20日，一手住宅成交套数为2654套。9月1日-20日，一手住宅成交套数为3680套，环比上升38.66%。

新房供应回升，二手成交止跌  9月1日-15日，北京批准预售许可证6张，批准预售套数为1875套，较8月份同期增长84%。8月存量住房成交量10960套，环比上升12.78%，同比下降21%；新建住宅成交量为4122套，环比下降22.66%，同比下降1%。二手房网签自4月份后成交量逐步下探，在8月止跌回升。而一手住宅依然保持较低的交易量。

超百公顷涉宅地上新，第二轮土拍进程缓慢  9月20日，北京发布第三轮拟供应商品住宅用地清单，共包含19宗涉宅用地，土地面积100.28公顷，地上建筑规模220.62万平方米。第二轮土拍节奏明显放缓。从竞拍是时间来看，6月成交2宗、7月4宗、8月4宗，9月26日2宗，单日只进行两个地块的交易。第二轮土地清单中剩下未成交的13宗地块已经过了第二轮预定的出让时间段。据披露，已有9宗地块挂牌。

荣盛锦绣天悦

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改善人群需求释放，季末成交活跃

期内，北京实施“认房不认贷”新政，支持居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭来说，是切实的利好。

按北京市目前的政策，以普宅计算，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。由之前的认定二套变成首套，那么仅以一套房子600万元计算，首付阶段可以少支出150万元。

观点指数认为，从北京这几年的二手房市场来看，二手房成交量均高于一手房，改善类需求有极大的空间。二手房受欢迎主要是中心地区供应稀缺所致，并且很多二手房小区配套成熟，区位较好，升值空间大。对于预算有限的家庭来说，二手房可以减少装修费用的支出。

该政策对当前的市场也具有信心提振的作用。据观点指数监测，8月1日-20日，一手住宅成交套数为2654套；9月1日-20日，一手住宅成交套数为3680套，环比上升38.66%。9月3日，云庭雅苑项目是北京楼市新政落地后首个开盘的项目之一。该项目共计464套房源，接近百亿货值，开盘当天销售56亿元，认购转化率超过80%。

值得关注的是，9月初位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院项目正式开盘，总价3000万元起。开盘首日，现场有169套成功认购，总认购金额约56.2亿元。去年5月以来，北京高端项目基本不愁销路。高净值人群几乎是该政策的“编外人士”。这类人群一般进行二套房的购买，首套房的置换可能性很小。再者对于高端项目而言，高净值人群一般不会选择贷款。

另外，《北京非首都功能疏解人员住房公积金提取政策对标北京实施方案》审议通过。文件指出，因北京非首都功能疏解而迁往雄安新区的中央国家机关职工，可“零材料”办理提取住房公积金。在雄安新区购买自住住房的，可按季提取住房公积金，提取金额以购房支出为限。

雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售、装修交付，“所见即所得、交房即交证”。北京疏解人员可在雄安提取住房公积金，雄安新区住房公积金缴存、提取政策与北京同城化。

需要关注到，雄安还支持有意愿的人才通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。

观点指数认为，这个政策主要是承接搬迁到雄安新区的职工，并且对人才入驻起到积极作用。雄安的这系列动作具有象征意义， “现房销售”、“租售同权” 是未来房地产市场改革的重要内容。

新房供应回升，二手成交止跌

北京住建委披露，8月批准的预售许可证有8张，批准预售套数为3005套，同比下降62.78%，环比增加37.72%，批准预售面积36.12万平方米，同比下降62.51%，环比增加49.88%。招商璀璨时代是8月预售套数最多者，推出21栋住宅楼，共834套房源。

如图所示，自二季度以来多数月份北京新房供应一直处于较低。虽然8月住宅供应有所上升，但与往年同期相比，供应量明显不足。

受新政影响，房企有意加速推货，新房供应量涨幅喜人。据观点指数监测，9月上半月（9月1日-15日），批准预售许可证6张，批准预售套数为1875套，较8月份同期增长84%。

住建委数据显示，8月存量住房成交量10960套，环比上升12.78%，同比下降21%；新建住宅成交量为4122套，环比下降22.66%，同比下降1%。二手房网签自4月份后成交量逐步下探，在8月止跌回升。而一手住宅依然保持较低的交易量。

观点指数认为，购房者对存量房的需求较大,导致成交量相对较高。新房供给较少，此外市场持续低迷也导致成交量不多。造成一二手成交差异加大的主要原因，正如第一部分内容所述，主要是中心供应的稀缺性。

由于新房去化放缓，库存进一步增加。诸葛数据显示，2023年8月北京新房库存量为87723套，环比微升0.37%，同比下降18.59%，同比实现“五连跌”。从去化周期来看，8月去化周期为15个月，较上月拉长0.2个月。

对于开发销售来说，北京统计局数据显示，1-8月新建商品房销售面积为693.5万平方米，同比增长12.6%。其中，住宅销售面积为511.2万平方米，增长13.6%。1-8月累计住宅销售同比上升。但从单月数据来看，8月住宅销售面积为64.04万平方米，环比下降6.6%，是今年以来的最低水平。

显然，房地产市场仍处于低位徘徊的水平。不过，随着“认房不认贷”刺激部分需求，预计销售面积会进一步提高。

北京统计局数据显示，房地产开发企业到位资金中的个人按揭贷款1-2月为117.2亿元，同比下降16.7%，而1-8月为297.59亿，同比下降2.29%，同比负增长的情况逐渐改善。定金及预收款1877.1亿元，同比上升17%，房企从消费者手中获得的资金规模在增加。

可以看到，销售回款仍是开放商经营形成良性循环的重要抓手。

超百公顷涉宅地上新，第二轮土拍进程缓慢

9月20日，北京发布第三轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及19宗涉宅用地，土地面积100.28公顷，地上建筑规模220.62万平方米。

从圈层分布来看，本轮加大北京城市副中心和平原多点地区土地投放力度。19宗商品住宅用地中，位于副中心和平原多点地区的有11宗，土地面积约59公顷，占比59%；位于中心城区的有6宗，土地面积约23公顷，占比23%；此外，生态涵养区在本轮次也有2宗新增供地，土地面积约18公顷，占比18%。

从地块分布来看，怀柔区（13.36公顷）、亦庄区（13.22公顷）、昌平区（13.16公顷）、丰台区（10.6公顷）计划供应较多，四区占全部供应的50.2%。

其中，丰台区推出4宗地块，是此次供应最多地块的城区。用地规模最大的是亦庄新城YZ00-0503街区B19、B25地块，面积13.22公顷，规划地上建筑面积32.43万平方米。该地块还包括基础教育用地和商业用地。

供应节奏方面，第三轮依然保持“多频少量”，该批次拟出让时间段为2023年9月20日至11月20日，比上一批次减少一个月时间。

北京第二轮拟供应商品住宅用地项目清单有25宗地块。此前上新29宗，主要是有4宗因故调出第二轮。

具体来看，朝阳区小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10R2用地，调出原因为正在进行考古发掘工作；通州区宋庄镇寨辛庄村等五村土地一级开发项目TZ03-0202-6004、6006等地块，调出原因为优化区域规划；房山区长阳镇北广阳城棚户区改造项目二片区入市地块FS00-0105-0010、0024地块，调出原因为正在进行考古发掘工作；房山区拱辰街道FS00-0109-0017地块R2二类居住用地，调出原因为优化周边配套设施。

此外第二轮调整的还有时间段，即由2023年5月17日-2023年9月8日调整为2023年5月17日-2023年9月26日。

截至发稿日，第二轮已成交12宗，成交面积为73.78公顷，土地成交价款约313.58亿元，溢价率5.89%。成交地块中，6宗底价成交，6宗溢价地块中有4宗封顶成交。

期内，拿地企业依旧还是以国央企为主。其中，首开以54.79亿元竞得昌平和顺义两宗地块。中建玖合以54.05亿元竞得大兴区西红门地块，这个地块为期内总价最高的地块，一共产生了13次报价。大兴区黄村镇地块产生16次报价，最终被湖北中石房地产开发有限公司以38.18亿元竞得。

需要关注到的是，第二轮土拍节奏明显放缓。从竞拍是时间来看，6月成交2宗、7月4宗、8月4宗，9月26日2宗，单日只进行两个地块的交易。第二轮土地清单中剩下未成交的13宗地块已经过了第二轮预定的出让时间段。据披露，已有9宗地块挂牌。

期内，城市更新动态主要是老旧小区的综合整治，如老旧小区水电气管道重新铺排、墙体修缮、电梯安装以及居住环境优化（绿化、道路改造）等方面。

三季度，北京市住房和城乡建设委公布第一批老旧小区综合整治项目涉及改造楼栋数163栋，改造建筑面积96.39万平方米。第二批老旧小区综合整治项目名单共有222个项目纳入改造计划，涉及改造楼栋数765栋，4.9万户，改造建筑面积426万平方米。第三批老旧小区综合整治项目名单，共有81个项目纳入改造计划，涉及改造楼栋数402栋，3万户，改造建筑面积241万平方米。

截至8月底，2023年北京市属老旧小区改造新开工208个，新完工128个，新开工任务已完成近七成，新完工任务已提前完成。