楼讯专题丨夏磊：2023年房地产市场展望

夏磊 中央经济工作会议提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。住建部部长倪虹指出“对于购买第一套住房的要大力支持；对于购买第二套住房的，要合理支持”。“金融16条”等政策相继出台，帮助优质头部房企化解风险；多地市也宣布放宽限购限贷政策，促进居住消费。我们预计政策暖风会继续吹。

房地产政策还有多大空间？结合政策规律和过往经验，我们对2023年房地产政策进行展望。

需求端：预计行政、金融、税收继续合理调整限制，着力扩大有效需求，释放消费潜力

本轮需求端政策重点是优化限制政策，增加金融政策支持，提供税收优惠，进一步支持刚性和改善性住房消费，解决好新老市民、青年人等住房问题。

中财办表示要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。

1、优化不合时宜的行政限制政策

行政层面，当前已出台政策包括：低能级城市取消限购、限价，高能级城市结合民生政策松限购，对高品质住宅提升限价标准。未来的政策空间主要是：逐步取消已过时宜的行政限制政策，助力解决新市民、青年人等住房问题。具体来讲，一是可能进一步放宽行政限制措施（部分城市取消、部分城市区域优化）。截至12月15日，超30个城市已经在限购区域、限购数量等方面进行了调整。如4月30日，惠州市宣布惠阳区和大亚湾经济技术开发区取消限购。但相比2014年，全国46个限购城市中41个城市取消限购，本次政策调整或许力度还可以更强，涉及范围还可以更广。二是给予购房优惠。可能以发放购房补贴等形式直接促进房地产消费。

2、金融降利率降首付，调整首套房认定标准

金融层面，当前已经出台的政策包括：下调房贷利率，部分城市降低首付比例，调整首套房认定标准。未来的政策空间包括：利率进一步下调，降首付、调整认房认贷标准的城市进一步扩围。具体来讲，一是利率或存在进一步下调空间。2022 年 5 月，央行发布首套房贷利率下限降为 LPR-20bp，二套房贷利率下限为LPR+60bp。9月，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。2023年1月，央行继续发文新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，覆盖的城市范围进一步扩大。当前，多数城市房贷利率加点仍比较高。目前只有少数城市突破利率下限，我们预计剩余城市利率还有下调空间。二是预计首套房认定标准仍有调整空间。目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。三是预计首付仍有下降空间。截至11月末，80余城调整首套商贷首付比例至20%。但是针对大量限购城市，首付比例仍然较高。

3、个税、增值税、契税、土增税税收优惠

税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。未来的政策空间包括：增值税免征年限由5年缩短至2年、契税税率优惠、个人所得税减免、二手项目交易环节土增税减免。具体来讲，2022年以来，多项税收优惠政策在不同城市落地。在东莞、沈阳、无锡等地，个人住房转让增值税免征年限，已由5年缩短至2年。宝鸡、广水、永州、瑞金、南通等城市，宣布给予购房者不同数额的契税优惠。个人所得税方面，国家税务总局宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。未来，我们预计税收政策会在更多城市扩围，二手项目交易环节的土地增值税等多个税种有望施行进一步的优惠政策。

供给端：扎实做好“三保”工作，推动行业并购重组

供给端政策重点是改善优质房企资产负债状况、国资鼓励收并购、金融支持再加力、地方政府收购商品房作为保障性租赁住房。

供给端方面，中财办表示各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。

1、改善优质房企资产负债状况

一方面，通过定向增发的方式增加权益。易会满主席在2022金融街论坛年会上的主题演讲中提到，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。随后，证监会在股权融资方面调整优化五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。股权融资信号发出后，据统计，截至2022年12月27日，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划，其中有23家拟通过定增再融资，包括华发股份、福星股份、嘉凯城、大名城，世茂股份、金科股份、格力地产、迪马股份等。从房企属性来看，央国企、民企、混合所有制均有参与；从融资目的来看，项目开发、偿还境内外债务、补充流动资金为主要用途，还有部分企业明确提出用来购买股权资产。定增不直接增加房企的负债规模，同时可为房企融资提供充足的渠道，有利于房地产资产负债表的改善，加大权益补充力度，进而改善行业的资产负债情况。未来可能会有更多优质房企通过定增来改善资产负债表状况。

另一方面，以债券置换、权益置换负债以及资产出售等方式降低负债。具体来说，一是债券置换。债券置换无需持有人会议，企业开展置换业务，向置换标的全体持有人发出置换要约，接受要约的持有人旧券变更为新券。选择风险事件发生前的债务置换，比风险事件发生后的债务展期等方式所产生的负面影响相对较小，有助于房企缓释债务风险，未来或推广使用。二是权益置换负债。房企的主要债权人既包括供应商等上下游的相关企业，也包括银行、信托等金融机构。部分债权人会选择“债转股”。三是资产出售。部分房企会通过出售项目资产的方式降低负债，被出售的资产种类中，既有多元化业务板块，包括影院、物业、写字楼、酒店、长租公寓等，也有项目、股份等企业核心资产。

2、国资在化解房地产市场风险上可发挥重要作用

国资是房地产市场的重要力量，但受制于自身资产负债率的要求，2022年并没有开始大规模的项目收并购。证监会放开定增，有助于改造国企资产负债表，为国资参与化解房地产市场风险创造了条件。

3、金融支持再加力

一是“保交楼”贷款再加码。2000+2000之后，还有项目“已售逾期未交付”，但“没货值”，这些硬骨头还需要解决。

二是中票融资，明年有些房企有债券偿债压力，还需要中债增信降低抵押物标准、减少增信要求。

三是金融机构接手合作项目。2022年以来多家信托纷纷开始接盘房企项目。中融信托接盘中南建设和龙光集团的一些项目；五矿信托接盘恒大和阳光城的一些项目；光大信托接盘恒大的两个项目；中信接盘佳兆业的一些项目。虽然诸多涉足房产的信托本就为相关项目提供过融资服务，接盘也是为了自保，但对陷入流动性困境的房企而言，无疑是雪中送炭。未来或许会有更多的信托公司下场推进重组，化解风险。

四是AMC深度参与。2022年年初以来，在监管层多次发声支持下，AMC加速推进房地产市场风险化解工作。截至到10月末，四大全国性AMC中有3家发布了纾困房企数据。中国华融、中国东方资产、中国信达已累计推动及已落地的房企纾困项目65个，带动复工复产项目规模已经超过1500亿元；融创、世茂、奥园、佳兆业、阳光城、中南建设、建业地产等房企都出现在AMC的纾困名单上。未来除了“国家队”AMC外，地方AMC也将发挥重要作用，AMC纾困行动或将继续加速进行。

4、政府收购商品房作为保障性租赁住房

上一轮市场刺激，主要源于三四线城市的棚户区改造。今后，政府购买商品房作为保障性租赁房将是重点。地方政府直接回购或鼓励国有企业回购商品房。6月底，河南一揽子方案称住宅去化周期18个月以上城市，立足实际回购存量商品房用于保障房和安置房。7月，郑州国企表示将在郑州市区范围内收购存量房源，用于人才公寓。8月，浙江湖州发布通知指出，鼓励收购滞销房，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。9月，济南国企拟利用自筹资金收购3000套商品房用于租赁储备住房。10月苏州市计划对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。在市场承压的环境下，地方政府收购商品房首先能够实现快速去库存，减轻房企的资金周转压力；其次可以稳房价，帮助房企回笼资金，降低大幅度降价售房的压力。

风险提示：房地产政策和市场波动；对房地产政策解读的偏差；经济下行；疫情发展等超预期。

证券研究报告：《2023年房地产市场展望（政策篇）》

文章转自：观点网