为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告，以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷超9000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。
① 停工项目有所改善：64%受访者感受到停工项目有所改善，长三角、山东半岛、中原、关中区域停工明显改善，珠三角、长江中游、海峡西岸、成渝小幅提升。② 断供持续预期仍较高：约45%受访者预期短期断供现象仍会持续，21%的占比认为断供仍会增加，珠三角、长江中游、京津冀表现较为明显。③ 发展预期悲观引发提前还贷：近期提前还贷开始蔓延，约34%的受访者表示会提前进行还贷，26%的人群持续观望事件发展。④ 未来政策预期持续宽松：市场调控宽松预期持续增加，8月政策预期宽松占比约为44%，环比提升3个百分点，3月份以来持续提升。⑤ 置业意愿稳中有升：8月强于上月占比升至37%，环比上升5个百分点，弱于上月意愿降至11%，环比下降4个百分点。⑥ 刚需/改善逐步计划入市：8月29%的受访者计划在半年内买房，环比提升3个百分点，达到近半年最高值，计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为40%和20%。
与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者仍主要以二线为主，三四线其次，一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前购房、置换需求的主力军；看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。
图：2022年08月受访者城市分布图
◆ 中央定调保交楼后，项目停工风险逐步下滑，但断供预期仍相对较高项目停工现象开始好转，但改善幅度相对较弱。据调查显示，8月份64%受访者表示能感受到停工项目有所改善，未进一步进行恶化，但整体改善程度相对较弱，超四成受访者表示停工项目呈现小幅改善，约28%占比表示停工项目基本没有变化，有20%人群表示停工项目明显改善。整体来看，楼盘停工/烂尾风险开始止涨转跌，尤其是7月底政治局会议提出压实地方责任、保交楼、保民生后，银保监会、央行、住建部等部分纷纷表态，政策性银行构建2000亿保交楼纾困基金，郑州、石家庄、宁波、合肥、咸阳、南昌等地开始积极探索保交楼模式，同时西安、汕头、深圳、沧州、长沙、东莞等强化预售资金监管规范，北京、福州永泰县、合肥等地提升现房销售比例，均能够逐步降低未来项目停工交付风险，提升市场预期。
长三角、山东半岛、中原、关中城市群停工项目开始复工，珠三角、长江中游、海峡西岸、成渝略有改善。8月地方政府纷纷以保交楼作为重点任务展开，促进停工、烂尾、交付风险开始下行，其中长三角停工项目改善最为明显，37%的受访者感受到明显改善，小幅改善占比也达到39%，山东半岛、中原、关中等城市群停工项目改善也较明显，明显改善占比均超25%，小幅改善占比也在37%以上，其中郑州提出风险房企/项目四种纾困模式，建业集团北龙湖金融岛写字楼、永威西塘、啟福城等项目开始复工；珠三角以小幅改善为主，占比达到61%，长江中游、海峡西岸、成渝、京津冀区域停工项目略有改善，小幅改善占比均超三成，但受访者没有变化的占比也均在30%以上。
断供现象持续预期仍较高，信心修复仍需时间。据调查显示认为断供仍会持续的占比达到45%，21%的受访者表示断供现象仍会增加，仅有28%的人表示未来断供现象将有所减少。整体来看，目前对未来发展的信心仍相对较弱，经历房企暴雷潮、项目停工潮、购房者停贷潮之后，整个行业信心逐步降至低位，叠加经济下行周期、疫情持续性影响，购房者未来财富收入预期较弱，导致断供现象频发，未来经济发展、市场复苏仍需时间修复。
交付风险改善区域断供现象开始减少，珠三角、长江中游、京津冀等区域断供预期仍较高。据调查显示长三角、中原、山东半岛、关中区域断供现象减少占比均超35%，断供持续恶化形势有所缓解，主要是由于当地政府加快推进保交楼措施，改善购房风险与未来预期；珠三角、长江中游、海峡西岸、成渝等区域断供现象改善相对较弱，超四成受访者认为短期断供风险仍将持续，其中京津冀市场环境仍相对较差，断供现象增加预期占比达到42%。
交付风险改善后，超四成受访者仍会进行置业。据调查显示，项目交付风险成为短期抑制购房、影响市场信心的重要因素，42%的受访者表示停工交付风险改善后仍会进行购房，但整体来看短期市场购房信心仍相对一般，33%的人群表示不再愿意购房，23%的受访者仍处于观望状态，会根据市场交付风险、市场运行情况再决定未来是否进行购房。
关中、长三角、山东半岛、中原、海峡西岸、长江中游等区域市场风险改善购房意愿相对较高，但珠三角、京津冀、成渝等区域信心提振效果相对较弱。据调查显示，关中、长三角、山东半岛、中原、海峡西岸、长江中游等区域停工现象相对严重，是当前影响市场信心的短板，政府干预后降低市场运营风险，带动市场信心明显改善，超五成购房者表示停工交付风险改善后将会进行购房，而珠三角、京津冀、成渝等区域交付风险改善对提振市场信心影响相对有限，不进行购房意愿相对较高，其他区域多以观望为主。
◆ 经济、楼市持续低迷背景下，未来发展预期较悲观，提前还贷潮开始蔓延提前还贷预期较为强烈，占比已超三成。近期提前还贷开始蔓延，据调查显示，8月约34%的受访者表示会提前进行还贷，26%的人群持续观望事件发展，能级越高的城市投资意识、风险意识越高，其中一线城市提前还贷预期最为强烈，占比达到59%，二线城市约34%的人群会提前进行还贷，但超四成占比表示不会提前进行还贷，而三四线城市整体提前还贷意愿相对较弱，同时超三成占比处于持续观望状态。
表：各线受访者对提前还贷的态度
未来发展预期相对较弱，房价涨幅、投资收益、低贷款利率与收入下滑成为提前还贷的主要原因。据调查显示，购房者提前还贷主要有四个方面原因，64%占比表示担心未来房价涨幅会低于银行贷款利率，想要提前进行还款，其二是大家对未来发展预期普遍不好，找不到更好投资渠道，担心投资收益低于房贷利率，其三是购房者普遍认为与现在房贷利率相比还贷利率太高，感觉很不划算，其四是担心未来存在失业、降薪风险，想通过降低房贷利息缓解未来还款压力，也有部分人通过低利率消费贷方式提前进行还款。
政策改善市场运行，房价延续稳中有升趋势。据调查显示，8月房价上涨预期为25%，房价稳定预期约为52%，与上月基本持平，房价下跌预期微升1个百分点，但整体仍处于相对低位；整体来看，上半年房价稳定预期逐步增加、下跌预期逐步缓解，6月份以来市场稳定占比开始下降，上涨预期占比开始提升，房价上涨预期增加，但整体改善幅度相对较弱。
◆ 置业意愿：综合政策开始显效，刚需、改善购房者逐步入市，置业意愿小幅提升8月置业意愿小幅提升，达到近半年来相对高位。调查显示，市场置业预期呈现稳中有升，8月强于上月占比升至37%，环比上升5个百分点，弱于上月意愿降至11%，环比下降4个百分点。整体来看，市场信心呈现低位回升，8月中央及地方均积极协调各方，保障项目建设资金、推动停工项目逐步复工，降低房地产市场交付风险、保障购房权益，稳定房地产市场预期，同时促进刚需、改善需求释放政策持续发力，部分城市开始降低二套房首付比例，贷款利率超预期下调15个BP，降低市场购房门槛，带动置业意愿小幅提升。
各线置业意愿均小幅改善，一线置业意愿强烈。截至8月，一线城市置业意愿位居高位，置业意愿强于上月占比达到54%，环比增加6个百分点，整体市场延续复苏状态，二线城市项目交付风险减弱带动市场预期提升，置业意愿环比提升6个百分点达到39%，三四线延续改善趋势，但回升幅度相对较小，8月强于上月占比约为30%。
长三角置业意愿持续高位，山东半岛、中原、长三角等区域置业意愿出现改善。8月置业调查显示，长三角置业意愿仍位居高位，强于上月意愿占比达到50%，环比增加7个百分点；而山东半岛、中原、长江中游、长三角等区域停工、断供等负面因素有所改善，带动市场信心提升，强于上月占比环比分别提升10、8、7、7个百分点，成渝、珠三角、京津冀区域市场信心增幅相对有限。
保刚需、促改善等一系列措施后，刚需及改善客群开始逐步入市。据调查显示，8月刚需购房、改善购房占比继续提升，占比分别增加1个百分点、2个百分点，主要是由于中央持续定调促进刚需、改善客群需求积极释放，各地因城施策出台一系列利好措施，带动需求积极释放。而投资需求呈现持续下降态势，楼市持续低迷叠加烂尾风险偏高等因素影响，投资需求呈现快速减弱。
◆ 购房计划：房企强化渠道、老带新营销，入市节奏有所加快三季度购房计划明显缩短，入市节奏有所加快。2022年8月，29%的受访者计划在半年内买房，与上个月相比提升3个百分点，达到近半年最高值；计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为40%和20%，整体计划置业时间较上月有所提前。近期项目交付风险开始下滑，叠加首付比例下降、房贷利率下行等购房门槛降低，带动购房者逐步入市。
市场现回暖迹象后，老带新、渠道营销力度有所增加。从近期购房者获取信息渠道调研状况来看，老带新、中介渠道占比自6月份出现明显增加，8月份占比分别达到61%、56%；整体来看，房地产市场6月份出现回暖迹象，但7月份以来市场负面因素持续刷屏，导致置业信心、楼市热度下滑，自然来访量、营销吸引力出现明显下滑，房企通过渠道/中介、老带新方式的拓客力度出行明显提升。
总体来看，8月市场信心出现小幅修复，政策放松预期持续提升，尤其是政治局会议定调保交楼、用好调控工具箱后，中央及地方积极推动项目复工，降低楼盘交付风险，提振市场信心，房价预期延续稳中有升，叠加地方开始降低二套首付比例、超预期下调房贷利率，带动置业意愿增加，刚需及改善购房者逐步入市，半年内置业节奏有所加快；但购房者对未来楼市及经济发展信心依然较弱，提前还贷意愿较高，并呈现蔓延趋势。◆ 企业策略建议：重点强化核心一二线城市推盘销售，弱二线、三四线城市或仍需延续去库存；关注三批次放松土拍政策的核心城市机会经历房企暴雷潮、项目停工潮、购房者停贷潮之后，行业信心仍处于相对低位，6月市场复苏态势未能得到延续，目前市场快速复苏基础仍不稳固，叠加近期政策放松频率有所减弱、各地疫情开始反弹影响，短期市场或难有快速回升，或仍存在下行压力，企业库存去化、销售回款压力依然较大，建议企业加大营销力度，采取灵活营销方式。北京、上海、杭州、成都等城市韧性较高、市场去化表现相对较好，建议加快供应节奏，小步快走提升销售回款；二线郑州、西安、青岛、苏州、南京、武汉等城市交付风险有所下滑，置业意愿出现提升，建议强化营销、降低市场库存，而贵阳、昆明、沈阳、南宁、太原等弱二线城市及三四线城市市场预期仍相对较差，建议随行就市、降价促销回款。从投资端来看，二轮集中土拍呈现小幅降温趋势，叠加市场修复出现阶段性下滑，地方平台公司托底能力出现减弱迹象，8月多城市开始陆续公布三次集中土拍地块，政策面依然保持宽松态势，杭州、上海小幅放松土拍规则，叠加优质小型地块供应，吸引更多企业参拍，未来重点核心一二线城市或将率先修复，带动部分房企拿地预期。
来源：中指研究院
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