广州买房不易 小产权、共有产权、共享产权知多少

一线城市购房不容易，而在广州也有不少购房者青睐于性价比较高的住房产品。近期广州频现多处小产权房出售的消息，大多以低总价为噱头，吸引不少意向购房者关注。同时，共有产权作为新兴产物，也在市场上受到一定的热议。对于这两者如何理解呢?

小产权房 风险何在?

首先，先理清一个概念——什么是小产权房。小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护。既无法律保障，也不可以上市交易。严格上来说，小产权本质上是无产权。小产权房建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。

共有产权 新兴入市

市场上关注度不亚于小产权的还有共有产权，那么共有产权又是什么呢?共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即 中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，该模式已在江苏省其他地区获得了推广。今年北京中铁碧桂园共有出安全房也受到市场热捧。

德恒律师事务所谭臻律师认为，共有产权房屋可以看作是“租赁转售”政策的升级版，购房者不断提升自己所持有房屋产权比例。它与小产权房区别在于房屋土地已经过国有化征收，属于政策性商品房，而小产权房的土地没有经过国有化征收，一般使用集体建设用地、农村的流转土地。此外，小产权房无法进行交易转让，从法律意义上讲共有产权房屋购房者可出售自己所持有的房屋产权。

小产权虽然低价非常吸引，但购房者仍需多留心眼，毕竟买房也许需要用尽一生的积蓄，选择较为安全有保障的产品更为舒适安心。

共享产权 趋势渐现

随着对产权共享的深化，开发商自持用地逐渐增多，如万科、碧桂园均在尝试自持形式，实现产权共享。共享产权为开发商自持长租产品，产权明确，是大产权，通过相关协议规定，从而实现产权的共享。

2017年7月17日广州市政府出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，方案中提到“积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系”，多项关于租售同权、到房的支持政策出台，广州各区近期积分入学以及积分入户都对租售同权表示认可，更是为共有产权及共享产权提供有力的支撑。相信后续市场上将有更多共有产权及共享产权产品涌现，为广州购房者提供性价比更高的选择，值得期待。