大租赁时代即将到来!

10月初，房改课题组组长孟晓苏发表了一番意味深长的讲话，其中有两个要点：一，REITs时代即将来临;二，限购相当于“麻药”，只能暂时麻痹购买者和生产者，真正的稳定房价还要靠建立完善的长效机制。

令人意想不到的是，孟晓苏组长发表此番讲话不到一个月，就得到了市场的激烈回应。

24日，大央企保利集团就发行了50亿得REITs产品，创下了国内资产证券化的两项第一：首单储架发行产品;首单房企租赁REITs。

首单房企租赁REITs的发行意味着租赁地产证券化迈出了实质性的一步，而储架发行，则意味着该产品可以一次核准，多次发行，为产品的后期扩募提供了规则上的支持。

保利REITs的发行，为房产公司资金退出提供了新的思路，同时，当REITs进入成熟的资本市场，在做多与做空手段并存的情况下，依靠资本的趋利性来稳定房价也将具有可操作性。不过，保利本款REITs产品的年化收益率仅有4.88%，这能否引起市场的追捧，尚且是个未知数。

而就在保利发布REITs产品的同一天，也传出地产大亨潘石屹49.44亿出清上海凌空SOHO的消息。

凌空soho

据环球老虎财经信息显示，本次交易的买家是基汇资本，该买家曾在2013年曾经接手李嘉诚广州地产，其后凭借高效的运营手段，使该处地产增值卖出，最终赚取15亿元的差价。

此时购入潘石屹的凌空SOHO，长袖善舞的基汇资本恐怕又要“依样画葫芦”，凭借高明的运营手段，增值套利了。

在“房子是用来住的，不是用来炒的”大方向下，各地频出限购限售政策，将房地产交易的套利空间大大压缩，于此同时类似基汇资本这类专精房产运营的公司却开始展露头角。除了传统的商业运营手段，房产与电商的结合，也逐步进入爆发期。

近日，京东宣布进军房地产线上市场，并上线了房产频道。原搜狐焦点总经理曾伏虎加入京东，担任京东居家生活事业部房产业务部总经理。

京东进军房地产领域的传言已久，实际上与传言中京东将要拿地盖房不同，京东房产此次的角色定位是“大地产时代的服务平台”。京东居家生活事业部负责人辛利军声称，将在五年内完成流量销量双料第一的目标。

相比淘宝网2011年就尝试线上新房销售，京东房产起步稍晚。据了解，现有房地产电商中，58同城、焦点、链家等占据着较大的市场份额，但模式不一。

淘宝房产在2015年9月份首次公布了251亿元的成交额外，此后鲜少发声，直到今年的9月份支付宝宣布推出信用租房。

线下房产中介市场萎缩为电商带来机会

对于房产电商而言，最大的利好消息是线下地产中介服务商开始萎缩。据北京商报报道显示，自3月17日北京楼市新政出台至今，已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿，另外有91家房地产中介公司已自行关停。同时，自今年5月份，链家开始关停在京的300家门店。

据悉，住房和城乡建设部部长陈政高今年透露，2016年，全国商品房销售额达11.8万亿元，同比增长34.8%;其中商品住宅9.9万亿元，同比增长36.1%。

方正证券发布《住房租赁市场：政策与未来》研究报告称，未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平，但打开了年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿的租赁新蓝海。对于巨大的房产租赁市场，京东仍具有进入空间。

京东房产业务上线发布会

目前，焦点、58同城旗下的在线上市场份额占比最大。据比达咨询数据显示，2016年上半年，焦点占比达43.3%，达16.3%，链家紧随其后，占比达10.5%。

在这些房产电商中，京东房产、淘宝房产与链家的模式最为接近，都是与地产商直接合作。不同的是，淘宝房产和支付宝信用租房多以“房产+互联网金融”的方式介入，链家以自营模式为主。

京东方面，侧重于流量式运营管理。据曾伏虎透露，京东房产主要围绕开发商、代理商打造三种模式：即开发商与京东直接合作，形成的品牌直营合作模式;代理商与京东合作的京东联营模式;以及开发商、代理商、京东共同打造的多方联营模式。

这些开发商和代理商将享用京东渠道资源，包括京X计划背后的腾讯、今日头条、百度、网易、360等流量源。

据了解，刚刚上线的京东房产已与国内最大的房地产企业碧桂园等众多开发商和战略伙伴达成合作，搜狐焦点也作为深度战略合作伙伴在京东平台上输出优质房源。

链家线上业务迎来劲敌?

作为开发商、代理商主要的线上交易平台，链家将与京东共抢线上资源。但有分析师认为，对于开发商来说，电商仅仅是一个有效的推广渠道，适合短期的促销项目，长期的项目销售依然会选择有线下基础的代理商。电商进入房地产做的仍然是流量生意，而住房租赁和销售市场是一个需要精细化运营的行业，包括品牌的建立、后期管理等。

自2015年就转型为房地产O2O平台的链家，已深耕线上市场，其推出的O2O品牌“自如”在管理房屋资产超过3000亿元。

今年1月份，融创中国发布公告称，融创房地产以26亿元的价格获得北京链家6.25%股权。链家的估值达到416亿。

同时，融创中国披露的公告显示，2014年链家税前净利润约1.37亿元，税后约7400万元;2015年链家税前净利润为约11.96亿元，税后约8.08亿元;截至2016年6月30日未经审核的净资产为16.14亿元。从2014年到2015年，链家的税前利润增长超十倍。

资本是逐利的，要建立房地产的长效机制，就必须为资本提供额外的安放之所。无论是京东、淘宝还是链家、融创，在“房子是用来住的，不是用来炒的”这一大方向下，一个崭新的属于房产租赁者和房产运营者的新时代终将到来。