商业地产逻辑逆转 “人本主义”带来客户新体验

与住宅的去库存效果明显不同，商业地产的库存始终未能明显去化。根据国家统计局今年公布的上半年全国房地产开发投资和销售情况数据显示，商品房待售面积35169万平方米，同比下降19.3%，而商业营业用房待售面积15793万平方米，同比增长3.5%。

在商业供应体量居高不下的大背景下，龙湖商业地产却在掌门人吴亚军的掌控下开起了“快车”。据不完全统计，过去7个月，龙湖拿地金额超过750亿元，其中在苏州、无锡、天津、重庆等地拿下数十幅商 住用地。同时，在公开市场外，龙湖也在积极寻找机会进行商业布局。

在前不久举行的中期业绩会上，龙湖更是表示2017年底，龙湖商业开业商场数量将达到26个，开业总面积超260万平米。2018年至2020年再分别开业2个、8个及5个，实现到2020年共41个天街的规模。

北京一直是龙湖地产布局商业的重要战场。目前龙湖在北京已开业长楹天街、大兴天街两座天街购物中心。未来两年，龙湖将有3座天街在北京开业，分别位于房山及门头沟。

趋势：商业存量时代 核心演绎在于解决人的需求

李嘉诚的一大著名论断是，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。

睿意德执行董事王玉珂表示，由于城市层次的变化和人口的外溢，想要改变目前商业体量过剩的局面，核心在于满足人的需求。

以龙湖在北京长安街西延线打造的第四座天街长安天街为例，项目是位于长安街西延长线的西起点上，其次这里还是S1和R1双地铁的换乘站---上岸村站，这个项目包括三个产品，一个是龙湖自持不卖的天街MALL，一个是可以销售的具备餐饮条件的商铺，另外一个就是有小面积的写字楼产品。

事实上，早期的京西因为交通的原因，通达性不好，但是现在长安街西延线的落成、轨道交通S1R1的落地，以及首钢区域规划，冬奥会的进驻，无疑极大的带动了京西的发展，也让龙湖看到了区域的潜力。

而随着华润、远洋、金地、万科、绿城、城建等大型开发商的入驻，尚无大型商业综合体且人均商业面积仅为0.12平米的门头沟区域当前显然无法满足近30万人口的消费需求。

对此长安天街项目策划经理温文表示，“我们天街有很多核心战略伙伴，随着我们开业会有很多一线国际品牌第一次进驻门头沟区域，所以我们项目未来必会成为地标型项目。就目前看我们项目虽然售楼处还没有正式开放，但是在区域里知名度已经非常高了，我们不仅是老百姓都期待的项目，也是区域内其他开发商都很期待的项目，因为好的商业项目也是对区域住宅项目配套档次的有利提升。”

虽然当前门头沟商业氛围并不理想，但新兴商圈运营商家龙湖并不担心。

温文表示，长楹天街、大兴天街在选址的时候很多人都不理解，觉得地点不是那么好，对后期开业人流有疑问，但今天两个天街都已经开业了并且都成为了区域的商业中心，这个成功就是源于龙湖专业的商业运营经验，其实龙湖从事商业地产运营已超过16年了。

官方数据显示，截止2016年底，龙湖集团已开业商场达21个，开业商场年客流量达2.4亿人次。长安天街作为北京的第四座天街，作为龙湖天街3.0升级版本，会给消费者带来更好的消费体验，也会为销售型商铺提供更好的客流动线，使销售型商铺跟天街MALL成为一体共享客源。

出路：商办市场冰冷≠市场需求冰冷

如今北京楼市正在经历寒冬期，特别是商办类物业，遇到了“史无前例”的最严限购政策，于是表面上大家都集体失声，却在观望中寻找答案。历史总是惊人的相似，7月27日，链家正式恢复商办类房产的代理服务，经历了短暂休克之后，流通环节的开闸无疑让冰封的局面有所缓解。

虽然可以委托给中介机构代理交易，但是商办项目依然面临着极为严苛的条件，并且从供应端来说，以后所有的商办用地，只能盖500平米/套以上的纯办公楼和商业，小面积商办无疑是一个即将绝迹的产品。

但在此时推出长安天街的龙湖显然对市场信心十足。

温文表示，长安天街恰好还有106这种小面积写字楼办公产品，“其实你可以想到，这种小面积办公产品以后在北京都是非常的了，更不要说我们还是在长安街上有双地铁支撑，现在我们都说共享办公，而我们更是共享办公的升级产品，我们还跟商业MALL一起共享，这在北京也可以说是唯一一个，长安街双地铁MALL上小面积办公产品。有企业商务名片感，有交通便利，有商业繁华，有低总价好持有的低门槛，无论是自用还是投资都是非常好的选择，所以我想这才是这个项目这么受关注的主要原因。”

除此之外，龙湖自持的天街MALL确实是填补了区域大型商业空白，“甚至可以说是一个民生类项目了”，因为它将会改变一个区域的消费习惯，天街开业后这个区域的老百姓再也不会出现跨区消费现象，再加上前面说的周边的高端小区带来了持续稳定的高端消费客群加之双地铁带来的移动客流，它未来的消费客流不仅是门头沟将近30万人口，它会通过地铁虹吸石景山、海淀、丰台、房山等区域的客流，对于商业来说，客流是成功的基础。长安天街销售型商铺跟天街是在一个环形客流动线上，共享天街所吸引过来的客流，可以说我们自持的天街MALL为我们销售型商铺保驾护航，而且我们的销售型商铺大多具有餐饮条件，这在后期租金上也能体现出非常大的优势来。