城市更新 房地产下一个十年的关键词

如果要用一个字来形容我们所处的时代的切身感受，那么非“变”莫属。面对时间和空间的极速压缩，人们的生活方式发了巨大改变。移动互联网侵入人生活的方方面面，许多传统行业在当今的变革大潮中或主动或被动地都在进行着升级与转型，比如，房地产。

经历了高速增长期的黄金时代和新常态下的白银时代，下一个十年，房地产该何去何从?这时候，“城市更新”这个概念被越来越多地提及。2017年8月10日，2017中国城市更新论坛发布会在京举行，旨在打造一个开放共赢的平台，将资本、存量房产与用户更好地联结在一起，赋予城市未来一个更年轻、更自由的灵魂。

有关城市更新的三个主角和三个核心

放眼国际，美国、欧洲、日本等发达国家早在上百年前就完成了大规模的房地产开发，进入到存量资产阶段，更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。以美国为例，每年房屋交易500万套，但满足500万套住房需求的90%是二手住房，新房只占需求的10%左右。

在国内，城市更新的市场需求也很早就存在，旧城改造便是其早期形态。如今，随着城市化进程的加快，城市中心尤其是一线城市中心新增土地已处于极度的状态，率先进入存量房时代，迎来了城市更新的浪潮。为此，凤凰房产特地专访到高和资本执行合伙人、城市更新论坛主席苏鑫以及佰仕会发起人、城市更新论坛秘书长陈方勇，共同来探讨有关城市更新的深刻命题。

“如果将城市比作一个人，那么在几十年的生长过程中遇到病患再正常不过，就好比如今的大城市病。”苏鑫这样形象地比喻道。可以见得，在消费升级的大背景下，以北京、上海等一线城市为例，当原有的存量业态满足不了人们现实中的巨大需求，那么改造和升级就成了必然趋势。

作为与城市更新关系最密切的三个参与者，政府、投资商与老百姓都能从其中获益。简单来说，对于政府来讲，城市面貌的转变以及税收的增加让城市更具备活力，而投资商的良好运营对于投资者和使用者来说都是双赢。苏鑫表示：“城市更新将成为主流，这其中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策的红利，一个上万亿规模的巨大市场正在形成。”

那么到底城市更新的核心是什么?苏鑫用三个关键词做了总结，第一个是城市的愿景，第二个是民众的参与，第三个是创意经济。相信有了更多相关人士的参与介入，城市更新的美好故事还将在更多大城市中被不断续写。

将中国城市更新更具象化

纵观中国当前的城市更新话题，目前主要集中在学术讨论和政府规划两个层面。“城市更新始终缺乏一个参与者自己的组织，把投资者、运营者、设计者，甚至使用者都聚集到一起，这也是我们举办城市更新论坛的初衷，”城市更新论坛秘书长陈方勇表示。

与以往其他论坛不同，中国城市更新论坛是目前国内唯一以城市更新商业案例和商业模式为核心内容的峰会，除了邀请住建部政策研究中心、纽约规划局等相关专家进行演讲外，论坛还是一场真正务实的“干货分享盛宴”。

活动期间将重点邀请行业一线操盘手，对国内外经典城市更新案例进行分享和解读，从内容上更加聚焦实操细节与背后的思考。此外，论坛还将进行一系列案例评选，本次评选采用网络投票与专家评选相结合的方式，最终综合评选出十大城市更新片区改造案例，十大城市更新建筑重生案例，以及十大城市更新资产运营机构。评选结果将在论坛现场公布，并进行颁奖。论坛期间还将对城市更新做出突出贡献的理事机构进行评选并颁奖，其中包括城市更新十大科技推动奖，城市更新十大投资机构奖，以及城市更新十大成功转型地产商奖。

在中国城市更新论坛新闻发布会召开当天，论坛组委会在发布会上宣布，中国最大的城市更新千人论坛将于9月20日在北京郎园创意园盛大开幕。此次论坛的召开将成为中国城市化进程中的重要转折点，它标志着中国房地产紧跟欧美发达国家的步伐，从城市开发为主转型为以城市更新为主，这也或将成为房地产行业的里程碑事件。据悉，中国城市更新论坛是中国目前规模最大、级别最高的城市更新峰会，致力于打造成为城市更新领域的“达沃斯论坛”。此次论坛由黑石、戴德梁行、国开金融、华融融德、万科地产、高和资本等国内外近40家顶尖机构联合发起，届时将邀请袁怀忠、王兵、左坤、郑慧红、郭建豪、郭丙合、周青、苏鑫、王林、李忠、毛大庆、王戈宏、刘少军、孙嘉、周鹏、王天兵、周芊、江南、王怡、张海民、沈敏恺等业内专家和大咖参与，论坛预计有近千人参与，将成为国内城市更新领域规格最高、规模最大的交流盛宴。

城市更新的意义远超房地产

城市更新，不等于房地产。它既不是随意创造新建筑也不是简单粗暴地推倒重来，它代表的是一种全新的生活方式，而不仅仅是一个新业态，可以说，它既是人们的内心所向，也一个广阔的未来。

不同于以往商场的开发与住宅“拿地、开发、销售、结算交付”的简单模式，城市更新涉及到除了拿地、开发等环节之外的规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，所以它需要的不仅是建筑与销售的技巧，而是对资本与运营等综合实力的考量。更新从某种意义上讲也是“重塑”，让资金来源社会化，开发主体基金化，公司运营轻资产化，然后实现开发主体和运营主体分离的经营模式。

当前，城市更新所面临的不仅是承担建筑改造的责任，还有文化保护的责任，这一点已经越发被注意到。此外，更新的意义更在于一次新的创造，让人们真正发自内心的喜爱，并都能从中获益，“无论是几千平方米范畴的空间单元改变，还是成片街区的重新梳理，只要是赋予城市新的生机，都是好的城市更新!”陈方勇如是说。

相信未来，随着城市更新的不断深入，城市的面貌将被赋予更多元化的色彩，同时房地产行业也将找到下一个十年值得关注的关键词。随着此次城市更新论坛的即将召开，预计未来论坛将在中国城市更新和楼宇经济发展中产生实质性推动意义。