北京楼市新政出台后 热点问题解答汇总

3月17日下午，记者从北京市住建委了解到，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局

北京住房公积金管理中心共同发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，对商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行新规。

具体内容：

通知要求，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照北京市限购政策执行。

同时，居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

通知同时要求，暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

按照通知要求，此项政策将从3月18日起执行。

简单来说，3月18日起，在北京买房又要“认房又认贷”了，而且二套房购房的预算将会大大提高，如果你最近考虑买房，不妨详细看看本期【置业京】的新政解读，为自己的购房计划重新算一笔账吧。

政策细节解读

1、认房的几种常见情况

要全国有过购买住宅公积金贷款记录，但是北京名下无房，在北京买房就算二套。

有多次商业贷款记录但是北京无房，在北京买房算二套。

曾经有过40年50年产权商用房的贷款记录，北京无房，买房算首套。

夫妻双方离婚了，但是之前共同贷款过，按照道理复婚再买房算二套，但是因为银行系统里面只能查到主借款人，所以从实际操作中离婚后副借款人再买房可以算首套。

有过公积金提取记录，没有贷过款，名下无房，算首套。

全款买入且已售出的住房，因为没有贷款记录，所以不受影响，再购房算首套。

关于家庭名下房屋，只看你准备交易新房时的当下节点。如果你曾经名下有3套房、5套房，但是已经全都卖了，那么从“认房”的角度，属于名下无房。

请注意，如果您在延庆有一套房，在怀柔有一套房，也是算“有房”，不是仅仅指城区。

2、认贷的几种常见情况

“认贷”指全国范围内，在全国任何一个地方有住宅房贷记录都算。注意是住宅房贷记录，有网友担心用分期付款买过电脑被算“认贷”就是太过焦虑了。

只要在银行系统中显示有过住房贷款记录，不管贷款是否还清，都受影响，都会至少按照二套算。

“认贷”中不管有多少笔，都只认一次。你在外地有两次购房贷款记录，在北京还有一次公积金贷款记录，这种怎么算?这些只算一次!也就是说“认贷”只分有和无，“有”就算二套，“无”就算首套。

公积金和商贷在系统中都能查到记录。

3、于是否影响购房资格

购房资格、税收政策按照原口径执行。

请注意，即使原来在外地有过贷款，也不影响自住房的申购，也不影响现在的棚改政策等等。

这也就是说，有可能您会按照首套申购成功自住房、按照首套缴税，但是要按照二套房贷款。请关注一下这种情况。

4、生效时间

生效节点是以网签为准。没有网签的，就算签了合同，也只能执行新政。如果之前已经网签，应该可以还按老方案执行。但是如果您办理贷款的银行有特殊要求，则按照这家银行的要求来。

新政对于购房者的影响

看过上文后您应该能够确定自己的购房资格和贷款情况，接下来就要重新算一笔账了。

1、如果你名下无房也没有过住房贷款记录，317新政对你的影响在于，贷款期限最高25年，月还款额相应地就会增加。

以贷款200万等额本息基准利率4.9%计算，贷25年比30年月均多还961元。

2、如果你名下有1套房，商业贷款已结清(317之前可认定为首套)，317新政后购房，首付比例提高，契税成本也将增加。

 以北京总价400万的住宅为例，317新政之前首付最少140万，新政之后最少240万，你需要多筹100万。契税则由1%上涨到3%，多付近8万。另外，贷款利率变为基准利率的1.1倍，200万25年期贷款，月还款额将增加575元。

·以北京总价1000万的入门改善住房为例，首付需要多筹集1000*60%-1000*35%=250万。

情况三：如果你名下有1套房，贷款未结清(317之前也认定为二套)，317新政后购房，首付比例提高10个点。

 以总价400万上车房为例，首付增加400*10%=40万，契税无变化。

 以总价1000万改善房为例，首付增加1000*10%=100万。

新政下 我们该如何调整置业计划

1、自住型商品房

2016年9月30日
“京八条”明确要求加快自住型商品房供应;2017年初北京市住建委提出新增1.5万套以上自住房供地;2017年1月12日北京规划国土委发布6宗自住房供应的预公告，可见加大自住房供应已经成为北京2017年土地供应的重点。为了能够在下半年尽快形成自住房项目供应，平抑新房房价，预计上半年北京将迎来自住房供地和成交高峰。

从供应上看，北京楼市未来会加大自住房的供应，在今年各区的供地计划中，海淀、朝阳区等热门区域也出现了自住房的供应，加上此次调控不涉及自住房，如果有自住房的申购资格，就赶快加入摇号大军吧，在购房成本上还是有极大优势的。

2、商住房

本次楼市调控的对象仍然是住宅，没有涉及商住房，而在北京仍有大量的商住房项目供应。商住房首付款的比例最低是50%，购买不限套数，不受新政提高首付款比例的限制。建议购房者选择交通配套比较方便的商住项目，但要避免盲目购房，谨慎投资。

3、低总价楼盘

对于改善置业的购房者来说，如果属于二套房，执行普通住宅60%，非普住宅80%的首付比例，因此市场中二次换房的人群不得不重新购房的面积，以此来降低买房的成本。但对于“以小换大”的需求来说，可能需要到更远的区域选择低总价的大户道交通的次新房，只要小区周边的生活配套比较丰富，也不失为一种选择。