未来保障房数大幅上升 但你可能买不到

当房Jia无法压下来的时候，他们重新想起了保障房，回顾当时，重蹈覆辙，犹未可知。

到底什么是长效机制?

2016年底，他们向外界抛出了两个重要概念，第一个是“房子是用来住的，不是用来炒的”，第二个是“长效机制”。

可以说，国人对这两个概念的提出是十分期待的，因为它们共同给未来的房地产发展定下了基调：房地产将告别野蛮生长阶段，回归它“住”的功能，要逐渐回归到一般消费品。既然是“住”，是一般消费品，那么价格就必须亲切。

那么沿着“房子是用来住的”和“长效机制”这两个概念，笔者试着预测下未来房地产发展的一些脉络。

土地“再次”双轨制

之所以说“再次”，是因为上一届Zf曾大规模搞保障性安居工程，这场在全国掀起的保障房热潮承载了全民“居者有其屋”的梦想。

2011年，当时的wen总提出在“十二五”期间建设3600万套保障房，保障房开工面积一度超过商品房的开工面积。按照当时的计划，3600万套保障房完成后，将直接形成20%的供给能力，从而提供平抑房价的巨大动能。

理想是丰满的，现实却十分骨感，保障房计划实施后没多久，有关住房质量问题、资金挪用和缺口、住房位置偏远、配套跟不上等问题层出不穷。保障房正面效应尚未形成，问题就如潮水般涌来。

为了给保障房筹措资金，各地不得不加大了对商品房土地的供应。直接导致后来的商品房积压。统计局数据显示，2014年全国仅商品房的待售面积就高达6.2亿平米，一年时间内激增26%。

时间到了2014年，房子开始卖不动了，2015年，为了将房子卖出去，保障房开始逐渐低调，各地在yang行频频降息的支持下开始大力叫卖“商品房”，但效果甚微。统计局数据显示，2016年11月的商品房待售面积再次上升至6.9亿平米，虽然同比下跌了(2015年是7.18亿平米)，但明眼人都看得出来，贡献来自于哪里。

从某种程度上来说，2016年的去kucun和当时3600万套安居工程的目标都已经宣告失败。

他们从未宣布全国保障房完工面积，但有迹象表明实际开工面积大约只有一半左右，数量和质量都严重不达标。最直接的证据是人均住房面积的停滞，1998年到2002年城镇人均住房面积从17.8平米上升至22平米，但从2002年到2015年，这14年人均住房面积却从22平米下跌至21.12平米。

肇始于2015年底的去kucun，同样也面临失败的结果，根本原因是老百姓买不起房子。一方面积压的高价商品房越来越多，另一方面，“房Jia收入比”早已扭曲的大城市在去kucun的催化下，房Jia再次飙升，老百姓买房真的成了“梦”。

从保障性安居工程到商品房去kucun，前者差不多5年时间，后者仅1年时间就宣告失败。前者是非常明确的“土地双轨制”策略，保障房和商品房同步进行，后者则基本停止了保障房土地供应，集中解决商品房kucun问题。

整个2016年，一线城市商品房kucun持续削减，部分城市不得不加大了商品房土地供应，但是他们同样有自己的担忧，大规模增加供应会不会重新使新增的商品房沦为“投资品”?

在这样的忧虑下，新的长效机制提出在热门城市要重新加大保障房力度的供应力度，比如北京提出2017年新增1.5万套自住房，国tu部则提出保障房用地应保尽保。

北京的土地供给已经呈现出新的“土地双轨制”倾向，有限的土地卖给开发商，主要用于新建租赁住房，剩下则用于保障房建设。未来北京新房市场，受豪宅化趋势的压力，普通人能够角逐的主要是“自住房”，难度堪比汽车摇号，而租赁房则完全由市场来调节。

“自住房”将主要保障本地底层住房需求，而租赁房则主要保障流动人口的居住需求。新的“土地双轨制”下，不仅是自住房，各热门城市还会出现大量共有产权房、人才公寓等非普通商品房。

这条路对吗?

窃以为，新的“土地双轨制”是长效机制的关键环节之一，意图通过通过“土地双轨制”形成新的“住房双轨制”，让该保障的人得到保障，有能力买商品房的人买商品房。且不说公平问题，如此众多性质的住房，就与房地产商品化趋势相悖。

仅北京这些年就出现了经适房、限价房、自住房、合作性保障房等各类住房，未来还会有共有产权房、单位自建房等新的形式出现。

房地产商品化的好处在于市场的透明化，虽然购买力不同，价格至少是透明的。但保障房的大量出现则打破了这种公平，人们买房后，考虑更多的是这套房子五年后能值多少钱(一般保障性住房5年后可以上市)。

实现“房子是用来的”，需要长效机制，但“土地双轨制”不是正道。热门城市住房供给不足是客观存在的，新增有限的自住房也解决不了根本问题。

挖掘租赁房和存量房供给才是正道

有关数据显示，目前北京市场存量房超过800万套以上，北京2015年总人口为2170.5万人，算下来每2.71人就拥有1套房。但北京每年成交的二手房仅20多万套，换手率不足3%。如何唤醒巨大的存量房市场才是关键。

同时，应该在租赁房上持续发力，对于普通人而言，该买房的已经买了，没买房的未来也很难买得起了，如何通过租赁房满足住房需求是很现实的问题。“工作居住同城”是大多数人的目标，改善租赁房的关键配套，随着时间的推移，“有住房”逐渐向“有房住”的观念转变，是有可能的。

就房地产而言，任何特殊性住房的增加就意味着“性”，“性”则往往与“不公平”等价，因为有限的资源往往与竞争力更强的人相挂钩。在房地产商品化的大趋势下，挖掘租赁房和存量房供给才是正道，让住房在阳光下分配才是根本。

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