长效机制导演楼市变天？“有钱买不到房”将成大北京楼市下一个危机

9日的中央政治局会议提出将建立房地产长效机制。一时间一些人又惊呼：楼市要变天了。

不过在壹书生看来，如果热点城市不解决土地供应的问题，一切都是耍流氓。

楼市要变天?

9日，中共中央政治局召开会议，分析研究 2017 年经济工作。

值得注意的是，本次会议将是本月中下旬中央经济工作会议定基调，从而为明年的大政方针定方向。

在涉及到房地产时，本次会议指出：“(要)加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

对于有关房地产长效机制之事，市场解说不一。甚至有人据此认为，楼市要变天。

壹书生在此特别提醒两点：

1、现实中，屁股永远决定脑袋，而不是脑袋决定屁股。

说白点，只要政府是地产的最大利益方的格局未变，中国楼市就难改制度性上涨的窘局。其余的幻想，最终只是幻想。

2、“长效机制”一说，已是第四次提出了。

一些半桶水的人对“长效机制的提法”展开了丰富的想像。但壹书生得残酷地告诉你，这已是中央第四次提“长效机制”的说法了。

第一次：2013年3月27日李克强主持召开的国务院常务会议上，首次提出： 要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。

第二次：2014年3月面世的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提到：健全房地产市场调控长效机制。

第三次：2015年4月的中央政治局会议要求：要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。

第四次便是9日的中央政治局会议。

然后的现实呢，2013年后的房价如何?长效机制在哪?

在壹书生(环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010)看来，中国楼市的治根之道并不难，难点在于政府会不会自我割肉。

如欲真解决中国热点城市的房价暴涨之事，长效机制主要有两点：

1、米价涨了，政府就得开仓放粮，以平抑米价;

看古代电视剧时，当发生米荒，米价暴涨时，最简单而又有效的办法是政府开仓放粮，以增加市场上大米的供应，从而平抑米价。这么简单的道理同样适用于时下的热点城市楼市。

比如北京，因为土地供应太少，导致地价暴涨。面粉涨价了，作为面包的房价能不涨吗?因此增加土地供应便是长效之策;

2、保障的归保障，市场的归市场;

将市场上的需求者以结构化逻辑分类：中低端需求由保障房来解决。而中高端的需求，何必去管房价?涨到100万一平又如何?让市场去管吧。

现在的情况正相反：保障房供应不足，导致大量中低端需求涌向商品房，这是政府责任缺位导致的恶果;同时又想管商品房房价，又没管好。导致调控越调越涨;

“有钱买不到房”正成现实的烦恼

9日会议结束后，一些壹粉询问壹书生：楼市是否要变天了?

对此说法，壹书生只能一句回应：呵呵!

正如壹书生在9月23日的文章《大北京楼市有一种细思恐极：有价无市》中警告道，大北京楼市最担心的问题不是房价要变天，而是接下来，“有钱都买不到房”将成为最大的现实危机。

1、二手库存持续紧张;

由于时下链家等平台已不发布房价数据，且挂牌数据也失真。但在业内皆知，北京二手房市场，大方向上说，由于成交火热，二手库存量在下跌轨道中;

2、一手房供求持续倒挂;

除了二手库存在下跌中，2016年北京新房的供应与成交，一直处于倒挂中。

上图中可以看到，今年的12个月，北京新房每个月的成交量皆大于供应量。按照基本的市场规律：供应一直处于供不应求中，房价不涨才怪?

3、住宅用地供应创新低;

住宅用地供应也是楼市供应体系中最根部的供应部分。在这部分，今年北京住宅用地供应创下新低：

年初的《北京市2016年度国有建设用地供应计划》显示，2016年，北京将供应1200公顷住宅用地。目前北京今年的住宅用地供应已结束，仅完成计划量的不到20%;供应量创下近5年新低。

总之，北京今年房价暴涨中，不管是新房供应量还是二手房库存，皆在下降中，且住宅用地供应还创下五年新低。那接下来会发生什么呢?“有钱也买不到房”已渐成北京楼市一道亮丽且刺眼的风景线。

如果深究下去，房价暴涨下，北京为什么不增加土地供应，以平抑房价呢?主要原因有二：

A，不想增加供应;

北京政府不想增加土地供应，主要基于两个原因所致：

1)，调控压力下，为了减少产生概率，所以减少供应;毕竟土地拍卖少了，出现的概率也下降了。

读到此，不要以为壹书生在说相声，这是现实中正在发生的事;君不见，为了不出，北京推出了“竞地价、限房价”策略，其结果是卖地收入没少收，而最终一些被拍卖的住宅用地拍成了开发商全部持有。那这种用地供应，对新房供应毫无增加价值，但做到了“不出”，因此很“讲政治”;

2)，饥饿营销的需要;

目前中国不少地方政府，为了增加卖地收入，皆在饥饿营销：控制住宅用地供应，以增加房企的饥饿感，从而助推地价，增加卖地收入;处于此考虑，当然得控制住宅用地供应。

B，土地错配机制所限;

具体到北京，也与时下中国的土地管理机制有直接的关系。

时下的中国土地管理，存在明显的错配问题：北京等热点大城市，人口在涌入，购买需求在增加，本应增加土地供应，但用地供应指标却被严格控制;而在人口在流出、楼市正在去库存的三四五线城市，用地供应指标却在增加。

因此一幕倒挂的怪事发生了：北京等热点城市本应增加土地供应以补库存，但无地可供;而三四五线等城市，楼市本已库存高企，且人口在流出，却还在不断增加土地供应指标。

环京价值区域在重复北京的剧本

近日，国家发展改革委、工业和信息化部、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部、水利部、国家林业局七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》(以下简称《意见》)。

《意见》中指出：“严格控制城镇开发强度”。

在8日的文章《七部委翻牌环京：一体化近了，但房价"慌"了》中，壹书生已对此提醒道，早在2015年10月31日的文章《“地”震后，环京楼市要发生“房”震了!》中，壹书生便已提出，2015年7月24日，国务院副总理、京津冀协同发展领导小组组长张高丽在当天举行的京津冀协同发展工作推动会议指出，要全面落实好《京津冀协同发展规划纲要》，对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。

紧接着的2015年8月31日，河北省住城厅联合河北省国土资源厅下发《关于促进我省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知对环京城市在京津冀一体化中的城市定位给出了明确的答案：环京周边城市，打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城，不建“睡城”和“围城”。

基于此目标，严格控制地产开发和人口规模便成为必然。

因此今年2月15日，河北省政府下发《关于印发河北省居住证实施办法(试行)的通知》。在通知明确道，廊涿等环京城市可择机实行积分落户。详情可见2月18日的文章《廊涿等地为什么要择机实行积分落户，“户震”将怎样冲击环京楼市?》。因此廊坊各地买房落户正式官方式叫停了。实际上操作层面在去年下半年左右便停止了。

除了控制人口规模，控制地产开发也是必须之举。

2月26日，河北省政府向各地下发了《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》。该措施明确指出：“加强北京周边房地产管控。加强对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县(市、区)房地产土地出让和市场交易的动态监测，及时分析研判市场变化情况，有针对性地调整管控措施。强化规划建设用地管理，严格控制新增建设用地用于商品住房开发。按照建设以首都为核心的世界级城市群要求，合理确定城镇功能定位，划定生态隔离空间和建设用地增长边界，优化用地布局结构。”详情可见此前的文章《河北去库存令背后：北三县及固涿崇等地为什么要控制住宅用地供应?》、《河北省委书记的这句话，足以搅热廊坊楼市》。

土地供应控制了，意味着供应少了，而环京的人口涌入才刚开始，因此中长期来看，房价如何控制得住?有关此逻辑，壹书生早在今年1月14日的文章《廊坊楼市的最大变量：住宅供应遭“严刑拷打”》中对此提出了严重的警告。而后来的房价也佐证了年初文章中的观点。

此时《意见》中再次强调“严格控制城镇开发强度”，只是延续了自去年7月24日以来的观点。而这些逻辑的源头则是去年4月30日出台的《京津冀协同发展规划纲要》。

值得注意的是，此观点意味着中长期来看，环京价值区域土地供应减少，以强化了房价刚性上涨的压力。

事实上，今年下半年开始至今，环京价值区域就已陷入“有钱买不到房”的危机中。

总之在壹书生看来，不管口号如何，如果在包括北京及环京价值区域等热点城市，在需求持续增加背景下，不增加土地供应，一切的口号都是耍流氓而已。

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