想买到高价值房子？沙盘悄悄透露好房坏房的大秘密！

　　大沙盘讲解是整个销售过程中时间最长，同时也是信息最丰富的环节。在这个环节上，面对着动辄数十平方米的大沙盘，销售员往往按照以下信息分类进行介绍。

　　在这个环节上，销售员由于需要介绍的东西过多，客户往往在听讲解的同时，抓不住重点，这里对需要重点关注的信息做一下梳理，下面问题是需要重点分析的：

　　1、总规方面

　　项目总体占地，绿化率、容积率，总占地、总建筑面积，楼栋分布，主要设施位置(如会所)，整体小区的风格。

　　重点关注点：

　　容积率

　　另外还要关注此容积率是整体容积率还是分组团住宅的容积率，小区总占地和总建筑面积。太大的小区往往物业管理不容易，太小的小区(小于20亩)往往没啥好的景观效果。

　　楼间距

　　沙盘小区楼栋分布往往不准，沙盘上的建筑一般过低而相应楼间距过大，建议参考总规图而不仅仅是沙盘。

　　其他如建筑风格，会所、绿化率等要素，听听即可。

　　2、动线方面

　　人行入口、车行入口、地下室和停车位等。

　　重点关注点：需要重点询问的就是人车分流状况，地面设计是否有停车位(另外是否能够作为交房条件写入合同)，是否是机械停车，路面是否禁止非机动车，特别是非机动车如果处理不当，小区整体效果会非常差。

　　估计没有人愿意见到这种情况：如电动车直接推进单元门并停放单元大堂、或者电消防通道堵塞。

　　3、景观方面

　　总体绿化率、主要景观轴线、主要景观组团和风格。

　　景观方面建议客户们不必过于关注，不是这个方面不重要，而是对于绝大多数开发商来说，沙盘景观只是一个示意，在后期他们还要进行专门的二次设计，所以现在的说辞不必在意。

　　但是对于开发商已经交房项目的景观，倒是劝各位看官去实地看看，这倒比销售员的说辞要靠谱不少。

　　4、分期和销售方面

　　该项目主要开发顺序和进程，已经销售完毕和正在销售的部分;高层产品在什么区域，多层产品在什么区域，商业分布，某种户型分布在哪一栋楼上等。

　　如果该项目已经交房，客户一定自己去实地看看，即使没有交房，已经完成建筑施工，在进行绿化施工阶段也可以去看看。在这个方面，你可以通过区域户型来判断整体区域的档次，一般来说户型面积越大的区域，景观水平、物业水平也往往较高。对于混合型小区，别墅区档次一般高于洋房区，洋房区一般高于高层区。

　　另外在大沙盘阶段，最重要的是询问明晰项目红线之内的负面因素和风险因素。

　　所以在讲大沙盘环节，一定要问销售员下面几个问题：

　　1、项目内部有什么负面建筑。

　　2、商业的分布，是大型商业还是临街商铺。

　　3、是否是人车分流，地面设计是否有停车位。

　　4、非机动车如何处理。