增收房地产税抑制不了房价上涨

近来关于房地产税要在2017年出台的各种消息甚多。7月6日，中国社会科学院举行房地产研讨会，出具报告称应抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房产税。这条消息进一步加强了对于增收房产税的心理预期。从目前情形看，全国人大已经牵头房地产税立法工作，新一轮税制改革锁定的六大税种也有房地产税。房地产税已是板上钉钉，只差宣布具体什么时间出台。

按官方说法，征收房地产税是要“和国际接轨”。具体而言，也可以说征收房产税是要在一定程度学习模仿美国的税收政策。

在美国的地方政府层面，大到千万人口规模的纽约市，小到几千人的自治市镇，房地产税一直都是地方政府的收入来源。据统计，自1975年以来，地方政府收入的一半以上都来自于房地产税。政府根据当地的情况制定一个税基和税率，通常在1%到3%浮动，然后每年会根据具体情况按照地方议会审批预算的程序来进行。如果立法机构通不过提案，那么新的税制政策是不可能推行的。

以上是房地产保有环节的税收，而在交易环节，美国政府也对房地产买卖中的增值和所得收益征税，同样需要经过立法机构提案通过才能实行。这部分税收和中国现有的房地产交易环节税费类似，不再多述。从以上的细节，也能看出美国政府对待房地产征税问题上的严谨和对程序正义的讲求，绝对不是闭门造车然后向外界草草发一个文件了事。 

因此，要是说中国没有房地产税，那绝对是一种不客观的表述。房地产的交易环节其实国家已经征收了高额的税费，怎么会叫做没有收税呢?只是在不动产的保有环节，根据现行税制，房地产所有者暂时无需按年纳税，实际上，土地出让金实际上也部分起到了房地产税的作用。对保有环节征税与否，这才是中国与国际真正的细微区别。但如果在不远的未来真的开始征收房地产税，对于购房者和房屋所有者来说，又有什么影响呢?

很多没买房者寄望房地产税出台可以降低房价，其原理是增加持有成本，逼炒房者退出从而挤压房地产泡沫。但实际上这个愿望很难实现，中国一线城市和部分二线城市的房价已经高到普通人很难购买，比如北京即使房价降20%你也买不起对不对。但在居住层面来看，一线城市房子依然供不应求，房地产税的出台增加持有成本倒是有可能让房价更高，从而让居住的成本更高。说到底，房子作为商品还是要看供需关系，所有在持有和交易环节增加成本的做法都无助于从根本上降房价。

有学者专门针对征收房产税能否抑制房价做过研究。发现房产税对于抑制房价的作用有限，或者说，几乎不能说二者有主要的关联。为什么这样说呢?一份研究报告统计了包括美国、英国、德国、法国、丹麦、荷兰、澳大利亚等等23个经合组织成员国征收房产税后房价变化的情况，发现近三十年来的数据显示，高福利国家和小国家房产税较低，如日本、冰岛、挪威、瑞典、丹麦等的实际房产税小于1%，相反，大国和穷国房产税占财政比例较高。

而在那些大肆征收房产税的地方，据报告统计，房产税每提高1%，房价指数将会下降0.69%，有一定的抑制作用。但是如前所述，在西方国家征税需要立法机关批准通过，而房产税关系到每个居民的利益，因此短时间内大幅提高房产税显然不可行。与此同时，影响房价的诸多因素当中，房地产税的重要性排在比较靠后的位置，对房价影响更大的因素包括有市场预期、投资需求、人口以及收入等等因素。例如，一个地方的人口每增加1%，房价指数将会上升32.68%;人均可支配收入每增加1%，房价指数上升16.13%。这些因素对房价的影响比房产税要多几十倍。现实中，在各种条件的共同作用下，房产税根本不是影响房价的主要因素。

因此，寄望于增加房地产持有成本的办法来降房价，只是一种一厢情愿。在“房价影响力排行榜”上，决定房价的诸多因素当中，房地产税根本排不上号，并且这个成本完全可以被房屋所有者转移给房屋租户和二手房购房者身上。公众对房价的预期、投资意愿、人均收入的增加等等因素都远比房产税更能影响房价走势。

事实上，房地产税根本无法承担抑制房价以及大幅增加地方政府收入等这些功能。正是房地产税与人们预想的各种目的之间存在深刻的矛盾，成为房地产税虽有试点但却迟迟无法正式推出的主要原因。

房地产税标准的制定稍有不慎就会有失公平、触动社会敏感神经，而用抑制炒房的名义来进行不合理征税、重复征税更是不得人心的做法。一二线城市房价上涨的根本原因在于这些地方社会资源密度过大，只有把一些尾大不掉的部门、机构、单位等等有条件有计划地撤离北上广等一线城市，一线城市的房价下降才有可能。除此以外，一切所谓的降房价政策，都是在耍流氓。

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