小产权房政府可强制回购 如何避免买到？

从购买者角度上，国家是禁止购买小产权房的，因为小产权房建立在一个错误土地使用制度上，背后是存在问题的。

廊坊的无证房和三亚的小产权房一度成为新闻热点。

一开发商为给自己开发的小产权房办理房产证，伪造国有土地使用证及地籍调查表，并利用伪造的借条安排他人到法院进行虚假的民事诉讼。这是安徽省亳州市中级人民法院近日受理的一起虚假诉讼案。

除了把小产权房转正来试图规避风险外，还有一些开发商从“旧改”下手。这是一个被认为是深圳独有的房地产开发现象，由于公开招拍挂的土地少之又少，旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。这些开发商其实是看中了深圳“城中村”的增值模式，意图从旧改和租售小产权房中谋利。

然而小产权房在海南省也比较普遍，近日天涯区新开田村一小区一栋高8层、建筑面积达10296平方米的小产权房被依法拆除，该地保持着日均拆违近万平方米的“打非治违”高压态势。

小产权房为何还屡禁不止。很多情况下，业主在购房时不知道是否买了小产权房，到头来懊悔不已。

所谓小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

而我们一般购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。

其实，识别小产权房也不是很难。“小产权房”主要有三种情形：

一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;

另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

最后一种是各类农业园或养老院的别墅，这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。

一位行业内专家告诉中国房地产报记者：“很简单，小产权房一般在城乡结合部出现得比较多，这些地方处于农业用地与城市建设用地结合处，处于尴尬地带。另外，在工业园区、产业园区比较发达的地方也有这种趋势。”

业主分辨不清是小产权房可以钻空子的原因之一，一定程度上还包括业主贪图小产权房的便宜。当然，开发商的“别有用心”，也导致小产权房“野火烧不尽，春风吹又生。”例如，深圳城中村的长期存在，开发商就看中了它的增值模式，把目光聚焦在旧改和租售小产权房上。

在上述专家看来，从购买者角度上，国家是禁止去购买小产权房的，因为小产权房建立在一个错误土地使用制度上，背后是存在问题的。还有一些开发商抱有小产权房转正的想法，大体上国家都要进行严厉打击。事实上，对于既往小产权房，政府会审慎对待，会考虑当地住房实际要求和相应法律。因此，购买小产权房风险必然不小。一旦购买此类房屋，在财政、房屋转让、流通等方面都是没有权益保障的。甚至，小产权房的存在对于国家来说，可能面临土地出让金以及相应税费的流失，政府是严厉禁止的。

事实上，购买小产权房还需要承担一定的风险。

1.没有五证

这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。

2.拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于违章建筑，如果被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿。

3.质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4.配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

5.遗赠麻烦

由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。

那么，究竟如何解决小产权房遇到的问题。

专家观点

针对小产权房的处置，对已建成未入住的建议禁止销售;对已入住的，要等国家政策出台后再行处置;对在建在售的，在停建、停售基础上，以不形成小产权房事实为基本处理原则，能拆除的拆除，能退还的退还;对严重违反规划或建筑质量不合格存在安全隐患的在建项目依法拆除。总体来说，政府可以强制回购小产权房，在一些用地属性比较紧张的地方改为其他用地，对于小产权房社区比较密集的地方，转为租赁住房，这样造成的矛盾相对比较小，有利于社会稳定。