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慌了!开发商都已悄悄离场 投机者仍在对赌!

2018年10月09日来源:凤凰网房产本地楼市责任编辑:chengdeadmin

近日,太原本年度“史诗级”土拍。8宗土地,起拍总价130亿,信心满满。8宗土地,宗宗黄金位置,周边一手新房1.2万起,楼面起价3800。8宗土地,宗宗15%以上基础溢价,利润满满。大佬们胳肢窝里夹着小皮包,头发梳成成功模样。恒大、华润、富力、万科、碧桂园作为种子选手坐在第一排,恒实、辰兴等本地地头蛇选手坐在第二排。

基础溢价率超高15%的土地拍卖,正常节奏应该是,先相互寒暄,再冷漠举牌。报价牌后藏着的是通红的脸和怦怦的心。实际开拍后,华润和金茂象征性的举牌,但出价不达底价,其他房企无人报名,8宗土地,宗宗流拍。开局轰轰烈烈,收场潦潦草草。太原做自媒体的朋友跟我说,半个月前,他们已经备好了土拍抢地的爆款稿。开篇黑字大标题,让人心生惊怖:“世纪大土拍”。一个月前,苏州也有3宗土地流拍。

其中一宗,两次上架,总价下跌3亿,楼面价下调2000,依然再次流拍。另一宗,主城区、地铁口,起拍楼面价1.5万,流拍。两年前的这里,鲁能振臂一呼,以2.6万的楼面价,抢下一宗区域地王。此时此刻的鲁能表示慌得一批,不仅不敢报价,还把案名换了。4个月前,上海内环的翠湖天地摇号开盘,港星大佬们把自己打扮成普通模样,混进人流中,上演与民同乐的幸福戏码。短短3个月后,同样是上海内环。杨浦区纯住宅用地,流拍。著名“空军”杨红旭先生,发了个微博,大概意思是,上海内环土地流拍,也真是“活久见”。上海1宗、徐州2宗、宁波2宗、苏州3宗、许昌5宗、合肥6宗、太原8宗……上半年,中国土地流拍超800宗。信心溃败是一场传染病,在房企心中蔓延。我们不敢拿地,其一是信心,其二是没钱,主要还是没钱。上周跟一个供职于20强房企投拓部的朋友吃饭,他跟我说了上面这句话。他们把最近的新政,称为限涨令。

之前,支撑房地产运营的基础逻辑就是预期。开发商拿地,赌的是随行就市,地价高,房价就贵的开发预期;购房者买房,赌的是房价必然上涨,买入即是低价的看涨预期。限涨令下,一切预期均被击碎。

两年前,南京土拍。京奥港以2.2万的楼面价拿下区域地王,周边精装房价2.1万。如今,区域限价2.5万,扛着是死,卖了更是死,精装改毛坯、停工又复工、复工又收购。两年前,苏州土拍。仁恒以3.8万的楼面价拿下姑苏地王,之后,区域限价4万,项目荒草丛生。1600万一亩的土地,拓荒成为5块一小时的临时停车场。

事实告诉我们,靠信仰搞开发的年月里,预期碎了,信心就崩了。击溃信心的,除了预期,还有钱。3个月前,融信拿到一笔融资,资金成本11%。有人专门写了篇稿子嘲笑融信,真穷疯了,11%的钱都敢借。上个月,房企年中数据披露,上半年平均融资利率超过15%。全国圈地搞小镇的华夏幸福,在上个月出让了自己19.7%的股权,换来了130亿。原来都是佃户,你在这装什么富农。一年前,孙宏斌在房企年中会上说,一两年后,在座的各位,很多都会后悔两件事,地拿贵了,钱不够了。一年后的今天,这句话振聋发聩。开发商勒紧腰带,艰难度日。

投资者却仍在夹缝中奋进,对赌行情。一周前,有个潮汕的朋友,要跨越中国,跑去沈阳买房,冲着的是房价5000块的投资价值。潮汕大哥抵达沈阳的第三天,沈阳限购升级,住建部把整治房地产的专项会议,直接搬到了沈阳。潮汕大哥说,这回彻底明白了什么叫“调控的精准化打击”。

在筹备返乡的过程中,潮汕大哥遇上了一个来自全国的购房小团队。当一个孤独落寞的投机者,遇上了一群全国多军。之后的一切,在干柴烈火中,显得水到渠成。这群人,从限购的沈阳杀到了不限购的大连甘井子。让一个喝着功夫茶,吃着大海鲜的潮汕人,跑到以“洗浴、烧烤、二人转”著称的东北去流窜抢房,足以证明一件事:上一波行情最大的遗祸就是,让投机者的对赌房价之心不死。这两个月的房地产市场,兵荒马乱之余,丝丝入扣。

回顾过去的3年行情,民众的表层信心来自于两个方面:地价和二手房价。最初是地价,最初的抢地潮和地王潮引发了抢房潮和房价潮。一场跳跃式波及全国的大行情从地价开始,最终蔓延表现在房价之上。而地价跳涨的表层,又源自于开发商的钱来的太容易。那么,就让开发商没钱。

限购后的第二波行情,源动力来自于限价的一二手房价倒挂,利润空间被赤裸裸摆在民众面前。预期被硬邦邦的提前兑现,人性最本质的贪婪欲望被彻底激发。那么,就遏制房价上涨,扼杀所有预期。假如,我们现在梳理当下的政策调控和市场变动情况,我们会理清楚这样一条逻辑:金融监管,开发商没钱拍地,地价下跌,土地流拍。以地价推房价的逻辑链条断裂,民众预期开始受损。

总目标出现,遏制房价上涨,一手房不准涨,二手房或挺或怂。以二手房推房价的逻辑链条同样断裂,民众预期再次受损。双向叠加反馈。摧毁了地价预期和二手房价预期,也就基本解决了上波行情的最大遗祸:损预期,除心魔。只是,我有另一种担忧。当下的土拍,政府不敢拍,房企没钱买,上半年流拍800宗,下半年呢。土地流拍的背后,带有供应量的下滑。另外,深圳模式确立。土地规模的六成以上被分割给保障性住房。深圳模式的背后,带着商品房的稀缺。那么,两年后的商品住宅供应量会怎样?这几天,潮汕大哥在大连甘井子看好了房。

我给潮汕大哥讲了一个真事儿:

2015年股灾前夕,上海同一天有两个新闻采访。一个家庭妇女去银行给股票开户,兴高采烈。隔壁跳广场舞的马大姐炒股能炒到把儿子送出国,自己也来开户炒股,虽然没儿子,但是想出国。一对夫妻去楼市买房,同样兴高采烈。从股市赚了钱,刚刚套了现,买套房,有儿子,以后用。半年后,股灾来临,房价上涨。世间之事,总是如此。当有人掀桌子离场时,总有人挤破头刚进场。


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