慌了!开发商都已悄悄离场 投机者仍在对赌!

近日，太原本年度“史诗级”土拍。8宗土地，起拍总价130亿，信心满满。8宗土地，宗宗黄金位置，周边一手新房1.2万起，楼面起价3800。8宗土地，宗宗15%以上基础溢价，利润满满。大佬们胳肢窝里夹着小皮包，头发梳成成功模样。恒大、华润、富力、万科、碧桂园作为种子选手坐在第一排，恒实、辰兴等本地地头蛇选手坐在第二排。

基础溢价率超高15%的土地拍卖，正常节奏应该是，先相互寒暄，再冷漠举牌。报价牌后藏着的是通红的脸和怦怦的心。实际开拍后，华润和金茂象征性的举牌，但出价不达底价，其他房企无人报名，8宗土地，宗宗流拍。开局轰轰烈烈，收场潦潦草草。太原做自媒体的朋友跟我说，半个月前，他们已经备好了土拍抢地的爆款稿。开篇黑字大标题，让人心生惊怖：“世纪大土拍”。一个月前，苏州也有3宗土地流拍。

其中一宗，两次上架，总价下跌3亿，楼面价下调2000，依然再次流拍。另一宗，主城区、地铁口，起拍楼面价1.5万，流拍。两年前的这里，鲁能振臂一呼，以2.6万的楼面价，抢下一宗区域。此时此刻的鲁能表示慌得一批，不仅不敢报价，还把案名换了。4个月前，上海内环的翠湖天地摇号开盘，港星大佬们把自己打扮成普通模样，混进人流中，上演与民同乐的幸福戏码。短短3个月后，同样是上海内环。杨浦区纯住宅用地，流拍。著名“空军”杨红旭先生，发了个微博，大概意思是，上海内环土地流拍，也真是“活久见”。上海1宗、徐州2宗、宁波2宗、苏州3宗、许昌5宗、合肥6宗、太原8宗……上半年，中国土地流拍超800宗。信心溃败是一场传染病，在房企心中蔓延。我们不敢拿地，其一是信心，其二是没钱，主要还是没钱。上周跟一个供职于20强房企投拓部的朋友吃饭，他跟我说了上面这句话。他们把最近的新政，称为限涨令。

之前，支撑房地产运营的基础逻辑就是预期。开发商拿地，赌的是随行就市，地价高，房价就贵的开发预期;购房者买房，赌的是房价必然上涨，买入即是低价的看涨预期。限涨令下，一切预期均被击碎。

两年前，南京土拍。京奥港以2.2万的楼面价拿下区域，周边带装修房价2.1万。如今，区域限价2.5万，扛着是死，卖了更是死，带装修改毛坯、停工又复工、复工又收购。两年前，苏州土拍。仁恒以3.8万的楼面价拿下姑苏，之后，区域限价4万，项目荒草丛生。1600万一亩的土地，拓荒成为5块一的临时停车场。

事实告诉我们，靠信仰搞开发的年月里，预期碎了，信心就崩了。击溃信心的，除了预期，还有钱。3个月前，融信拿到一笔融资，资金成本11%。有人专门写了篇稿子嘲笑融信，真穷疯了，11%的钱都敢借。上个月，房企年中数据披露，上半年平均融资利率超过15%。全国圈地搞小镇的华夏幸福，在上个月出让了自己19.7%的股权，换来了130亿。原来都是佃户，你在这装什么富农。一年前，孙宏斌在房企年中会上说，一两年后，在座的各位，很多都会后悔两件事，地拿贵了，钱不够了。一年后的今天，这句话振聋发聩。开发商勒紧腰带，艰难度日。

投资者却仍在夹缝中奋进，对赌行情。一周前，有个潮汕的朋友，要跨越中国，跑去沈阳买房，冲着的是房价5000块的投资价值。潮汕大哥抵达沈阳的第三天，沈阳限购升级，住建部把整治房地产的专项会议，直接搬到了沈阳。潮汕大哥说，这回彻底明白了什么叫“调控的精准化打击”。

在筹备返乡的过程中，潮汕大哥遇上了一个来自全国的购房小团队。当一个孤独落寞的投机者，遇上了一群全国多军。之后的一切，在干柴烈火中，显得水到渠成。这群人，从限购的沈阳杀到了不限购的大连甘井子。让一个喝着功夫茶，吃着大海鲜的潮汕人，跑到以“洗浴、烧烤、二人转”著称的东北去流窜抢房，足以证明一件事：上一波行情最大的遗祸就是，让投机者的对赌房价之心不死。这两个月的房地产市场，兵荒马乱之余，丝丝入扣。

回顾过去的3年行情，民众的表层信心来自于两个方面：地价和二手房价。最初是地价，最初的抢地潮和潮引发了抢房潮和房价潮。一场跳跃式波及全国的大行情从地价开始，最终蔓延表现在房价之上。而地价跳涨的表层，又源自于开发商的钱来的太容易。那么，就让开发商没钱。

限购后的第二波行情，源动力来自于限价的一二手房价倒挂，利润空间被赤裸裸摆在民众面前。预期被硬邦邦的提前兑现，人性最本质的贪婪欲望被彻底激发。那么，就遏制房价上涨，扼杀所有预期。假如，我们现在梳理当下的政策调控和市场变动情况，我们会理清楚这样一条逻辑：金融监管，开发商没钱拍地，地价下跌，土地流拍。以地价推房价的逻辑链条断裂，民众预期开始受损。

总目标出现，遏制房价上涨，一手房不准涨，二手房或挺或怂。以二手房推房价的逻辑链条同样断裂，民众预期再次受损。双向叠加反馈。摧毁了地价预期和二手房价预期，也就基本解决了上波行情的最大遗祸：损预期，除心魔。只是，我有另一种担忧。当下的土拍，政府不敢拍，房企没钱买，上半年流拍800宗，下半年呢。土地流拍的背后，带有供应量的下滑。另外，深圳模式确立。土地规模的六成以上被分割给保障性住房。深圳模式的背后，带着商品房的。那么，两年后的商品住宅供应量会怎样?这几天，潮汕大哥在大连甘井子看好了房。

我给潮汕大哥讲了一个真事儿：

2015年股灾前夕，上海同一天有两个新闻采访。一个家庭妇女去银行给股票开户，兴高采烈。隔壁跳广场舞的马大姐炒股能炒到把儿子送出国，自己也来开户炒股，虽然没儿子，但是想出国。一对夫妻去楼市买房，同样兴高采烈。从股市赚了钱，刚刚套了现，买套房，有儿子，以后用。半年后，股灾来临，房价上涨。世间之事，总是如此。当有人掀桌子离场时，总有人挤破头刚进场。