集体土地租赁房破冰 超6400套租赁住房落地

千呼万唤，广州利用集体用地建设租赁住房的首批试点项目终于落地。9月10日，《集体用地建设租赁住房试点项目控制性详细规划》在广州市城市规划委员会地区规划及城市设计专业委员会的第六次会议上审议通过。

来自番禺区、白云区和花都区4个村集体的村留用地在未来将变身为4个租赁住房项目，提供超过6400套租赁住房，解决外来人口及周边企业职工的居住问题。

这样的进展来之不易。“这一批试点的集体用地建租赁房，其实并不是各个村抢着做，光是大确权只能办一个房产证、要村里集体投票这些就难倒很多村，所以能有现在几个村已经很不容易了。”广州市国土资源和规划委员会(以下简称“广州市国规委”)主任彭高峰坦言。

3幅土地要改性质

据了解，这4个试点项目分别位于番禺钟村街谢村、花都狮岭镇旗新村、白云钟落潭镇长腰岭村、花都花山镇小布村，均已经由所在村召开村民代表大会表决通过，除了花都花山镇小布村符合规划要求外，其余3幅地块都需要优化调整用地性质和规划指标。

3幅需要调整规划的地块均属于适建区，均为城乡建设用地，交通区位优越，长腰岭村、旗新村地块靠近白云机场，谢村靠近广州南有连片的产业区或者镇区。同时，3个项目地块现状均没有建筑，条件良好，近期可启动建设。

根据广州官方的测算，仅这3个地块就将新增租赁住房用地约11.5公顷，建筑面积约42.4万平方米，可提供租赁住房约6400套(按60平方米/套计算)。钟村项目规模最大，可提供租赁住宅4870套，狮岭项目及钟落潭项目分别可提供950套、580套。

钟村地块原规划为农林用地，需要将一部分留用地调整为租赁住房用地，狮岭地块、钟落潭地块也需要对原控规的商业用地性质和工业用地性质进行调整。

值得一提的是，这些项目并非只有租赁居住功能，而是以成熟的居住社区为规划目标，地块内配套了不少公共设施。例如，钟村地块便将新增公共服务配套16处，建筑面积32468平方米，由区政府统筹建设。狮岭项目规划的配套公共服务设施共17项，建筑面积5410平方米。

广州市国规委认为，规划修改后，这些项目将增加外来人口租赁住房供应，并且解决安置遗留问题，改善了外来人口的居住环境，又增加当地村民收益。

广州链家研究院院长周峰则对中国房地产报记者表示，这4个项目，如果按8000套租赁住房的总量来看，或许将对村周边相邻板块的租赁市场造成冲击。但它们的缺点在于都远离市中心，如果租金没有优势的话，还是比较难吸引来穗务工的白领。

“能有几个村已经很不容易”

这件看起来是多赢局面的事情，做起来却是困难重重。2017年8月，广州成为了全国13个利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市之一。2018年1月，《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》公布，提出的建设目标是：至2020年，全市建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。

该方案强调，开展试点首先要征得村集体同意，若要改变用地性质还要符合规划、环保等规定。建设租赁住房后，房屋管理权与物业管理权都在村集体，100%是村集体的物业，租金收入也归村集体。利用集体建设用地建设的租赁住房须整体确权给集体建设用地使用权人，只办理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，坚决防止出现新的“小产权房”。

“要求比较苛刻，很难大规模落地。”广东法制盛邦律师事务所律师龚军伟认为。

实际上，广州推进的情况也确实不够理想。彭高峰透露，广州的村集体对建设租赁住房的积极性并不高，只办理一个房产证、村民集体投票等条件难倒了很多村，“能有现在几个村已经很不容易了。”他指出，国家要多主体供应住房，不能老是用限制市场需求的方式，要通过城乡用地来统筹，而且供应量要很大，这些条件加起来，使得这个事情非常急，“本来早就要上会了，就是因为前面那些约束条件要逐村推进，所以慢了下来”。

对于租赁住房这个新生事物，各地都是在摸索前行。确定了首批试点项目，相应的配套管理政策也急需落实。广州市城市规划委员会委员周剑云在会议上表示，对于农村集体用地建租赁房，关键要有配套措施，明确能不能转租，租金有没有市场管理，如果没有对租赁进行严格的法规管理，很容易变成小产权房，虽然暂时这个项目的建设量不大，对全市影响不大，但是如果各村都如法炮制影响就很大，会成为一个新的空子。

作为全国首个提出“租售同权”的城市，在集体用地上建设的租赁住房是否享有和普通租赁住房同等的权益，对广州而言，也是一个待解的难题。