房地产调控，只需这一招就可中命门

自2009年年底开始，中央政府对房地产市场进行了愈来愈严厉的调控。每次，众望所盼调控后价格下跌，然而事与愿违，房价越调越涨，特别在大城市。房价为何越调越涨?如何打破“一调就涨”的魔咒?。

回顾总结十年九次出台调控政策，结果却是房价越调越高，房地产泡沫越吹越大，城市居民越来越望房兴叹。社会各界都在寻求个中原因。这几年先后出台了新旧国十条、新旧国八条、新旧国五条，特别是新国八条中的限购政策，曾经起到了较好效果。然而，终没能阻止住疯狂飙升的房价，没能阻止住房地产泡沫被不断吹大，一次又一次让寄予厚望的百姓失望甚至绝望。要说政府公信力下降的话，那么，房地产调控政策失效失策，房地产调控屡屡流产，无功而返，对政府在民众中的威信造成的影响最大。

笔者隐约感到有一股“巨大”力量在暗地里支撑着房地产泡沫，支撑着房价走高。不可否认，地方政府出于房地产GDP政绩、房地产税收和土地财政等原因，扮演着一边口头上执行房地产调控政策，另一边却大肆推高地价和房价的两面派角色。不过，笔者所谈的暗地里的“巨大”力量是比地方政府还要强大的力量，即：大肆放水投资和放水货币信贷的洪流。

多年调控房地产无果，我们发现房地产发展与大投资、货币信贷放水之间的函数关系和曲线呈现出正函数、正比例的轨迹。这种关系大大抵消了房地产调控的所有措施，哪怕是所谓史上最为严厉的调控措施。不妨简单进行回顾分析。

2007年在房地产调控稍有起色时，遭遇到了美国的次贷危机，接着爆发了2008年的金融危机。这期间4万亿元大投资支撑住了房地产泡沫和高房价，使得这一轮房地产调控彻底淡出。

金融危机过后，2009年底房地产调控开始“加压”时，又遇到了2010年我国经济的二次探底，地方主导的大投资又开始爆发，货币信贷加上地方融资平台再一次大放水，而大部分都进入到了房地产领域。房地产泡沫继续吹大，房价再次攀升，调控政策再次失效。

2011年后，加大调控力度，受到限购限贷政策影响商业银行笼子里的资金进入房地产受到了一定程度的限制。但是，房地产绕过金融笼子直接融资比重正在不断攀升，已成为房地产开发企业重要的资金来源之一。其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。这与央行公布的社会融资总额趋势惊人的一致。其他社会融资大部分进入到了房地产领域，特别是信托融资。这再一次吹大了房地产泡沫、继续推高着房价。

大投资背后的货币大量投放、货币严重超发“保护”掩盖吹大了房地产泡沫。笼子内外货币信贷一轮又一轮投放，使得房产泡沫一轮又一轮被吹大，房价一轮又一轮被推高。

事情已经非常清楚，政府主导的大投资，货币信贷的大放水是支撑高房价，吹大房地产泡沫，与房地产调控政策厮杀博弈的一股“巨大”力量。也就是说，只要管住货币信贷，不放水货币信贷，不再进行政府主导的大投资，就将对房地产泡沫和高房价起到釜底抽薪、切断其血液、击中其命门的作用。高房价不降都难，房地产泡沫不消退都难。根本不需要什么国五条、国八条、国十条。

事实也确实如此。2013年，银行发生的“钱荒”事件，很快就波及到了房地产行业，房地产企业很快就感到了“寒意”。有两个事件：雅戈尔不惜损失重金退，央企中冶在南京256亿元因资金链问题无力开发被强制收回。各地不断传来开发商“钱紧”，银行收紧或者停止房地产贷款的消息。

回顾上个世纪90年代初期，时任国务院副总理的朱镕基治理爆发于海南、蔓延至全国的房地产热、炒房热、炒地皮热的措施，就一招---收紧银根、彻底断流货币信贷，结果使得全国房地产热瞬间降温。

但是，大投资、大肆放水货币信贷就如同吸食鸦片一样是会上瘾的，并且戒掉非常之难。就在大家为央行不放水货币信贷欢呼时，央行却明确表态已经给部分商业银行注入流动性，后来再次注入120亿元流动性。央行和财政部“放水”的背后，不排除再次吹大房地产泡沫，再次推高房价。

是金融投资分析师，从事金融行业多年，研究国际局势和 热点事件。金融领域博大精深，每天行情波折不断，我所能做的就是用我多年的 研究经验，给大家帮助。

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