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高善文:一二线城市房价因何飙升?为孩子!会更高

发布时间: 2016-12-04 14:13:54

来源: 凤凰财经综合

分类: 业界访谈

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关于房价上涨的讨论有很多,事实是无论有多少人看空过,一线城市的房价一直在涨,有分析称是因为刚性需求所致,也有人认为是投资性资金吹出的泡沫,安信证券首席经济学家高善文表示,小学在校人数的数量,城市房价的涨幅,在两个变量之间存在着非常紧密的关系。也就是说,小学生的增速非常高的地区,房价的涨幅要大得多,而在小学生增速非常低的地区,房价相对来讲,它的表现要弱得多。

而小学生人数的增长,非常生动地显示了他们的父母(青壮年人口)在大量涌入部分城市。这种现象从2011年开始。人口因何流动?

很多人认为,人口集中向这些城市流入,是因为这些城市有更好的就业机会,有更好的收入前景,更好的收入增长。

然而,高善文指出,这些看法是错误的!因为在人口相对集中流入的城市,实际上居民可支配收入增速一直在恶化。

但为何年轻人还愿意进入这些城市呢?

高善文认为,对于年轻父母而言,除了考虑就业机会,他们会考虑子女所能够获得的教育、环境等机会。而教育资源在不同城市之间具有非常大的差异,使得人口流向表现出选择性。

2012年之后,我们从城镇化转向了都市化,人口在集中的流向都市,大都市,人口在集中流向传统的经济、文化、教育、政治的中心,流向一个非常关键的交通枢纽,以及流向长江中下游的这个城市群。

最后,高善文提到两个疑惑:我们现在应对性的政策都是限制需求,限制需求能够在长期之内把人口流入趋势逆转吗?限制需求在中期之内能刺激供应的响应和增长吗?对这两点,高善文均表怀疑。

未来几年,这些这些人口涌入的城市房价会怎么样?高善文认为,这些城市在严格限制的条件下,几年以后房价会更高。

以下为高善文演讲全文:

大家好,很高兴有机会和格隆汇的朋友们做个交流。接下来我给大家分享的可能不会引起那么多的激动,但也是大家很关注的话题,这个也是2016在经济层面最为热闹的话题,就是中国房价的问题。

一、中国不同城市房价的显著分化:一个用货币宽松和投机无法解释的现象

我们知道,在今年大部分时间里,中国有十几个二线城市的房价出现非常快速的上涨,到10月初的时候,中央被迫启动新一轮非常严的调控政策。

房价非常快速的上升,引起了大家对泡沫的普遍担忧,无论是日本90年代的教训,还是美国2008年以后的教训,都提醒我们,房地产泡沫对经济金融稳定的潜在破坏力是非常大的。

对广大普通老百姓来讲,房价也是绕不开的话题。特别是在中国仍然持续不断的有大量年轻人口涌入城市的背景下,房价的基数上升对于刚刚进入城市中的穷人,特别是没有房子的穷人来讲,在生活质量上带来了非常大的,甚至是非常长久的压力。

也有很多人把房价的上涨普遍归结为超发的货币、宽松的流动性和高度投机性的资金炒作行为。这些看法都是有一定的道理,也毫无疑问引起了非常多、非常广泛的共鸣。

但是我在今天想跟大家分享一个略微不一样的视角,我想从这样的视角来看一看中国的房价问题。

 

 首先我们先来看一下上图,在中国,一、二、三线城市之间的房价的分化非常大。一线城市的房价在2011年以来,总体来讲始终是小跌大涨的格局,每一轮的回调幅度都很浅,随后的回升都迅速超过了前期高点。

但是大量的三线城市一直到现在它的房价还明显的低于2013年底的高点。在大量的三线城市以及三线以下的城市,实际上房地产市场的泡沫化并不是非常明显(下图)。

对于中国二线城市合并起来看,在2015年年底的时候,实际上房价比2013年年底的高点明显的还是要低。

但是今年,特别是今年年初以来经历了一轮特别极速的上升,现在的房价指数总体上明显高于三年前的水平。

但是,这个结果在一线城市不是这样的。一线城市在2015年底的时候,房价就已经创出了历史新高(下图):

 

在中国不同城市之间,在房价上涨的同时,分化是另外一个特别显著的特征。这种分化首先表现为一线城市的房价单兵突进。在今年以来,开始进一步突出的表现为二、三线城市之间房价开始出现非常大的分化。

如果我们用货币宽松的资金和投机的角度来解释它,一个绕不开的问题是:为什么在大量三线以及以下的这个城市,房价总体上来讲相对还是比较稳定的?

从三线及以下的城市,它的房地产市场在全国房地产市场的体量来看,它的体量在开工面积上占到80%。实际上现在的这个房价涨得非常快的城市,合在一起的话,房地产开工面积在全国占比只有20%,其中一线城市只有4%。如果把一线城市整个割掉,从宏观来讲对整个经济的影响并不是非常大。

但是今年以来有一部分二线城市涨得非常多,但是他在整个房地产市场的占比只有17%。不能说很大,但是在中国房地产市场占比达到80%的这个主流的部分,实际上房价的压力仍然很大,房地产市场仍然在非常缓慢的上涨,涨速比一般消费物价水平实际上还要低一些。

二、城市房价涨幅差异:以小学生为观察视角

对于上面的现象,我知道大家有各种各样不同的解释,在这里我想跟大家分享一个非常快速的解释。

 

我想跟大家分享一个在数据上的观察,大家可以看看上面这个图。

这是一个散点图,在横轴上我们计算了中国大量的一二线城市,他们2015年小学在校人数的数量,相对于2013年小学在校人数数量的增长。就是2015年1-6年级有多少学生,2013年1-6年级有多少学生,然后我们算的话,大量的一、二线城市小学生的增长。在这张图的纵轴上,我们计算了从2013年底到2016年8月份这个城市房价的涨幅,这些城市合并在一起累计的房价涨幅。

然后我们可以明显的看到:小学在校人数的数量,城市房价的涨幅,在两个变量之间存在着非常紧密的关系。

总体上来讲,小学生的增速非常高的地区,房价的涨幅要大得多,而在小学生增速非常低的地区,房价相对来讲,它的表现要弱得多。

那么为了进一步深入理解这个问题,我补充几个背景知识。

 

 

第一个背景知识是从2013年到2015年,中国大陆合并在一起的小学在校人数的增速,2年时间是1%。这是1-6年级的增速,如果我们只算1年级单年的增速比这个要高得多。

但是在全国增速1%的条件下,我们看深圳,深圳小学生两年的增速是8%,厦门是8%,北京是7%。南京、郑州、杭州、长沙、武汉、合肥等,这些地区房价涨速非常快,他们小学入学增速高达5%,但全国增速是1%。

5%以上的增速比全国的增速,加上2倍方差还要大得多,换句话来讲,在统计上这不太可能是一个随机事件。

相反,如果我们看南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区,小学生的增速都是负的,或者都在1%以下的水平,比全国平均的水平明显要更低。在这些地区的话,房价的表现要弱得多。

 

 

在这张图上如果大家熟悉统计手段的话,会知道它代表的一个简单相关系数大概是在0.7,他的一个拟合优度R方超过50%,在统计上这是一个非常强的结果。

这个结果告诉我们一个基本事实是,至少在我们关注的这个时间段里面(2013年以来),中国青壮年人口在集中流入一部分城市,而相对来讲,在离开另一部分城市。而在中国青壮年集中流入的这部分城市,在不远的时间以后,它的房价出现非常快速的上涨,而在青壮年相对离开的那个城市,房价表现要弱得多。

这是我们在这一横断面的数据上所提出的推断。

那么,这样的推断,有没有更进一步的、更细致的证据来支持这一点?包括这样的模式,在时间序列上会是什么样的特点呢?

我们再来分享一下,在时间序列上,它的一些特点,以及这个过程的更加丰富的细节。

首先,我们把中国的二线城市,按照房价的涨幅,从高到低,做一个排序。我们知道中国大概22个二线城市,然后我们在他的正中间切一刀,就可以把中国的二线城市分界成为两组。一组二线城市就是房价涨得比较快的二线城市,另外一组就是房价涨得比较慢或者不涨的二线城市。

 

从1994年一直到现在,我们看到2010年或者2011年是一个明显的分水岭。在2010年之前,这两组城市小学生的增速走向是一样的,如果有什么特征的话,就是蓝线从来都是在红线上面。但是2011年以后,红线翻到蓝线上面,并且红线比蓝线的水平要高得多。红线和蓝线之间的差距之大,维持的时间之长,在历史上来看是没有前例的,而且在历史上蓝线都在红线上面。

这个情况说明,以小学生作为观察视角,年轻的人口大量选择性地涌入一部分城市的现象,并不是从来都有的,是2011年以后中国开开始出现的。在2011年之前,人口在中国不同城市之间的流动没有非常明显的选择性,但是在2011年以后,年轻人口的流动开始表现出非常明显的选择性。它开始集中流入一部分城市,而相对来讲在离开另外一部分城市,这是从小学生的角度来观察。

 


在2011年之前,这两组城市的住宅销售增速的差,平均在0附近,甚至略低于0。也就是说,这两组城市住宅销售增速差基本上是一样的,甚至略低于0。但是2012年以后,这两组城市住宅销售的差,开始急速拉大。就是人口集中流入的这部分城市住宅销售增速相对于另外的城市,突然出现急剧上升,而且上升以后这个差距没有掉下来。

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责任编辑: tingting1

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